Земля под многоэтажкой — как оформить двор и защитить его

Земля под многоквартирным домом — это не просто двор, где паркуются авто или играют дети. Это ресурс, который может приносить пользу жителям, или же оставаться в правовой неопределенности. Но кому она на самом деле принадлежит? И возможно ли вообще оформить ее в собственность или пользование? Ведь такое оформление открывает для жителей ряд возможностей.

Согласно Закону Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", земля под таким домом принадлежит всем владельцам квартир и нежилых помещений — совместно. Но, как отмечает юрист Адвокатского бюро "Цыпин и партнеры" Татьяна Журавель, это право не является автоматическим. Чтобы им воспользоваться, землю нужно оформить юридически.

"Жители таких домов получили право на оформление права собственности на землю еще в 2015 году. Тогда в 42 статью Земельного кодекса Украины внесли уточнение о том, что земельный участок многоквартирного дома передается безвозмездно в собственность или постоянное пользование совладельцам дома", — объясняет она.

Но есть нюанс: Кабинет Министров до сих пор не разработал четкого механизма, как именно оформить землю в собственность. Поэтому на практике оформить ее можно только в постоянное пользование.

Что включает в себя эта земля

К земельному участку многоквартирного дома относится не только площадь под самим зданием, но и территория, на которой расположены вспомогательные сооружения — гаражи, подвалы, технические помещения — а также придомовая территория.

Ее размеры и конфигурацию определяют по специальной землеустроительной документации.

Зачем жильцам оформлять землю

Юридически оформленная земля дает жильцам больше прав. Они могут:

• установить детскую или спортивную площадку;
• контролировать застройку или реконструкции во дворе;
• сдавать часть земли в аренду и получать прибыль;
• избежать рисков застройки "вплотную" другими инвесторами.

Однако, прежде чем что-то строить или менять, надо обязательно оформить землю. Узаконивание самовольного строительства в Украине — сложная и часто безуспешная процедура.

Как оформить землю в пользование

Процесс выглядит так:

• ходатайство в местный совет. Его подает представитель ОСМД. В нем просят разрешить разработку проекта землеустройства;
• графические материалы. К заявлению прилагают схему участка. Ее можно получить в управлении земельных ресурсов;
• ожидание решения. У властей есть 30 дней, чтобы принять решение — разрешить или отказать. В случае отказа предоставляется письменное обоснование.

Если разрешение получено, ОСМД обращается в землеустроительную организацию, которая обычно имеет до 6 месяцев на разработку проекта.

Регистрация участка: финальный этап

Далее — регистрация земельного участка в Государственном земельном кадастре. После этого он получает кадастровый номер.

Проект согласовывают с Госгеокадастром и органом архитектуры. Тогда местный совет принимает окончательное решение о передаче земли в пользование или собственность.

"По результатам регистрации вы получаете выписку из государственного реестра прав, которая и подтверждает приобретение права на землю и управление ею", — заключает Журавель.

Какие документы нужны:

• выписка из кадастра;
• решение местного совета;
• документы представителя ОСМД;
• чек об уплате админсбора.

"Обычно государственную регистрацию прав осуществляют в течение пяти рабочих дней. А по результатам регистрации вы получаете выписку из государственного реестра прав, которая и подтверждает приобретение права на землю и управление ею", — отмечает юрист.

Почему могут отказать

Отказ в разработке проекта землеустройства может быть из-за:

• несоответствия расположения участка генеральному плану города или села;
• нарушения требований законодательства или нормативных актов;
• конфликта с другими землевладельцами или землепользователями.

В случае отказа важно внимательно изучить его причины и, при необходимости, устранить нарушения, чтобы подать ходатайство повторно.

Как сообщалось, согласно украинскому жилищному законодательству, многоквартирным считается дом, содержащий три или более квартир. Это означает, что здание с двумя квартирами еще не подпадает под эту категорию. Однако, появление третьей квартиры кардинально меняет не только ее статус, но и правила и ответственность для владельцев и жителей.

Отметим также, война кардинально трансформировала приоритеты украинцев при выборе жилья. Ранее важные престиж или рациональность отошли на второй план. Теперь спрос формируют прежде всего безопасность, автономия и комфорт, которые стали ключевыми критериями для поиска жилья.