Неочевидна межа — коли приватний дім стає багатоквартирним

Українське житлове законодавство чітко регламентує, що багатоквартирним вважається будинок, у якому розташовано три або більше квартир. Простими словами, якщо у вашому будинку дві квартири — він ще не багатоквартирний. А от щойно з’являється третя — змінюється не тільки статус, а й правила гри для власників та мешканців.

Поняття "багатоквартирний будинок" залишається чітко визначеним у законодавстві, зокрема в Законі України "Про житловий фонд соціального призначення" та інших нормативних актах, що регулюють сферу житлового будівництва.

Багатоквартирний будинок — це не лише житлові приміщення, а й комплексна структура, яка може включати нежитлові приміщення. Проте основною ознакою залишається наявність щонайменше трьох квартир. Ця межа відокремлює багатоквартирні будинки від малоквартирних (наприклад, двоквартирних або одноквартирних будинків, які класифікуються як індивідуальні).

Що дає (і забирає) статус багатоквартирного будинку

Цифра "три" відкриває двері до цілої низки юридичних та управлінських змін. Багатоквартирний будинок:

• підпадає під обов’язкове управління — через об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) або управителя;
• підлягає обов’язковому обліку в реєстрах ЖКГ;
• може бути об’єктом реконструкції, модернізації за держпрограмами;
• зобов’язаний дотримуватись пожежних, санітарних, енергетичних норм, специфічних саме для багатоквартирного житла;
• має іншу модель розрахунку тарифів на тепло, воду, обслуговування спільного майна тощо.

Таким чином, межа у три квартири є не лише формальністю, а точкою входу у зовсім іншу сферу взаємин із державою.

Чому це важливо для власників житла

Статус будинку напряму впливає на:

• право на створення ОСББ (воно можливе лише в багатоквартирних будинках);
• можливість участі у міських програмах утеплення та капремонту;
• правила обслуговування спільного майна: дах, під’їзд, сходи, мережі — це вже спільна власність, яка потребує управління;
• юридичну відповідальність перед іншими співвласниками (наприклад, за протікання даху чи несправний ліфт);
• участь в ухваленні рішень через загальні збори мешканців.

Нежитлові приміщення теж важливі

Багатоквартирний будинок може включати нежитлові приміщення: магазини, офіси, салони краси, склади. Але їх наявність не впливає на визначення "багатоквартирного", якщо у будівлі менше трьох квартир.

Ці приміщення можуть бути самостійними об'єктами нерухомості, які мають окремих власників. Проте всі вони підпадають під ті ж правила співвласності, якщо знаходяться в одному багатоквартирному будинку.

Чи можуть бути винятки

У деяких випадках будинки з двома квартирами можуть розглядатися як багатоквартирні, якщо вони мають спільну інфраструктуру (наприклад, загальний вхід, комунікації чи прибудинкову територію). Однак це швидше виняток, і в більшості випадків законодавство чітко дотримується правила "трьох квартир".

Як це регулюється законодавчо

У 2025 році основні положення щодо класифікації багатоквартирних будинків залишаються незмінними, зокрема:

• Закон України "Про житловий фонд" визначає багатоквартирний будинок як будівлю з трьома і більше квартирами;
• ДБН (Державні будівельні норми) встановлюють технічні вимоги до проєктування та експлуатації таких будинків, включаючи норми щодо ліфтів, інфраструктури та безпеки;
• Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" регулює відносини між співвласниками, що актуально для будинків із трьома і більше квартирами.

Як повідомлялось, ринок нерухомості України продовжує адаптуватися до динамічних економічних, соціальних та демографічних змін. Однокімнатні квартири залишаються ключовим вибором для молодих сімей, студентів, одиноких професіоналів та інвесторів, приваблюючи їх своєю доступністю та компактністю. Проте, їхня площа завжди є результатом пошуку балансу між бажаним комфортом, бюджетом та функціональним призначенням житла.

Також війна суттєво скоригувала пріоритети українців при виборі житла. Колишні критерії, як-от престиж чи раціональність, нині відійшли на другий план. Натомість, визначальними чинниками попиту стали потреба у безпеці, автономії та комфорті.