Сдача квартиры без договора — как накажут владельца в 2025

Для многих украинцев сдача квартиры в аренду — это не бизнес, а источник дополнительного дохода. Но даже в таком случае важно соблюдать закон. Согласно ст. 67 Конституции Украины, каждый обязан платить налоги. А если владелец сдает квартиру "втемную", без договора и регистрации дохода, он нарушает не только налоговое, но и уголовное законодательство.

Каждый гражданин, даже не являющийся предпринимателем, но передающий недвижимое имущество в аренду, обязан задекларировать доход и уплатить налог на доходы физических лиц, отмечает нотариус Золтан Русанюк.

Какие требования к договору аренды квартиры

Согласно Хозяйственному кодексу Украины (ст. 284), любой договор аренды должен содержать несколько обязательных условий:

• четкое описание объекта аренды: адрес, характеристики, стоимость;
• срок, на который заключается договор;
• размер и порядок оплаты;
• условия возврата или выкупа имущества.

Отдельно стоит прописать форму подтверждения платежей (особенно при наличном расчете), порядок расторжения договора и целевое использование жилья. Если указать, например, что квартира сдается для проживания, а арендатор обустроит в ней склад или офис — владелец будет нести часть ответственности за нарушения, даже не зная о них.

Когда нужно нотариальное удостоверение договора

По словам Русанюка, "договор найма жилья сроком на три года и более должен быть нотариально удостоверен". Исключением является только имущество государственной или коммунальной собственности, если срок договора не превышает пяти лет.

В случае нарушения этого требования, даже формально подписанный договор может быть признан недействительным в суде.

Какая ответственность за сдачу квартиры без договора

Сдача квартиры без договора и неуплата налогов — это не только административное нарушение.

"Арендодателям грозит штраф от 85 до 425 тыс. грн, а также конфискация и запрет заниматься определенной деятельностью на срок до 3 лет. Это предусмотрено ст. 212 Уголовного кодекса Украины", — отмечает Русанюк.

Также санкции предусмотрены и Кодексом Украины об административных правонарушениях:

• ст. 163-4 — штраф за нарушение в налоговом учете доходов;
• ст. 164-1 — штраф за непредставление деклараций.

Штрафы — от трех до восьми необлагаемых минимумов. А при повторном нарушении или наличии злостного умысла ответственность может быть более жесткой.

Как нотариус и риелтор отвечают за нарушения

Интересно, что ответственность несут не только владельцы, но и нотариусы и риелторы. Они обязаны сообщать в налоговую о заключенных договорах.

"Нотариус обязан передавать информацию об удостоверенном договоре аренды в контролирующий орган по форме, установленной правительством", — объясняет Русанюк.

Это предусмотрено постановлением Кабмина № 1242 и ст. 170.1.6 Налогового кодекса Украины.

Риелторы, которые выступают посредниками, также должны сообщить налоговой о сделках, заключенных при их содействии. Если этого не сделать, налагается штраф — 680 грн за каждое нарушение (ст. 119-1 НКУ).

Почему важно заключать договор аренды

Подписание договора защищает не только бюджет государства, но и обе стороны — арендатора и собственника. Без договора сложно доказать в суде факт договоренности, срок проживания, размер арендной платы или ответственность за повреждение имущества.

Кроме того, письменный договор с четкими условиями уменьшает риски:

• рейдерского захвата жилья;
• незаконной регистрации жителей;
• превращения квартиры в бордель, склад или офис мошенников.

Для владельца это — возможность официально защитить права. А для государства — получить налоги, которые потом превратятся на дороги, школы и оборону.

Как сообщалось, в условиях роста количества мошеннических схем в сфере недвижимости официальный договор аренды становится ключевым инструментом для защиты прав как арендатора, так и, прежде всего, владельца помещения. Он не только фиксирует договоренности, но и гарантирует юридическую безопасность обеим сторонам сделки.

Также мы рассказывали, что аренда квартиры в Украине имеет значительные региональные различия: в некоторых городах цены стали слишком высокими, тогда как в других они остаются стабильными и доступными. Основными факторами, влияющими на стоимость аренды, являются спрос со стороны ВПЛ, ситуация с безопасностью и экономическая активность региона.