Оренда квартири — який пункт в договорі захистить власника житла

Оренда житла в Україні давно перестала бути суто побутовим питанням і дедалі більше набуває юридичної ваги. Особливо в умовах, коли шахрайські схеми з нерухомістю стають дедалі витонченішими. Саме тому договір оренди повинен не просто фіксувати домовленості, а й забезпечувати реальний захист сторін — насамперед, власника квартири.

Як зазначає директор АН "КварталCITY" Сергій Бондаренко, юридична чистота угоди починається з правильної ідентифікації сторін.

Перший і найважливіший крок — чітке зазначення паспортних даних обох сторін: власника та орендаря. Це не просто формальність, а гарантія безпеки. Договір слід укладати виключно з власником квартири, а не з його родичами чи знайомими.

"Підписуйте договір лише з людиною, яка має право власності. Інакше ви ризикуєте зіткнутися з ситуацією, коли справжній власник заявить про свої права", — наголошує Бондаренко.

Якщо в договорі не вказані паспортні дані або підпис поставила не та людина, документ можуть визнати недійсним, а власник залишиться без захисту.

Документ про право власності

Щоб договір оренди мав юридичну силу, у ньому обов’язково потрібно вказати документ, що підтверджує право власності на квартиру. Це може бути свідоцтво про право власності, витяг з реєстру чи договір купівлі-продажу. Без цього пункту договір легко оскаржити в суді.

Відсутність такого пункту — це лазівка для шахраїв, які можуть видавати себе за власників. Перевірка документів перед підписанням договору допоможе уникнути ситуацій, коли орендар сплачує за житло, а потім з’ясовується, що "власник" не мав права його здавати.

Ціна оренди та її фіксація

Один із ключових пунктів договору — чітко зафіксована ціна оренди та термін, протягом якого вона не може змінюватися. Це захищає як власника, так і орендаря від несподіваних фінансових сюрпризів.

"Ціна оренди має бути прив’язана до терміну дії договору. Власник не може її змінювати, якщо це не передбачено форс-мажорними обставинами", — пояснює Бондаренко.

Наприклад, якщо договір укладено на рік, ціна має залишатися стабільною протягом цього періоду. Це дозволяє власнику планувати дохід, а орендарю — уникнути раптового підвищення плати.

Опис майна та стану квартири

Для власника житла критично важливо зафіксувати стан квартири та перелік цінних речей на момент заселення. Це захистить від суперечок щодо пошкоджень чи втрати майна. У договорі варто детально описати меблі, техніку, стан стін, підлоги, сантехніки тощо.

"Цей пункт — страховка для власника. Якщо диван чи телевізор зламалися під час оренди, орендар не зможе стверджувати, що вони були такими спочатку", — зазначає Бондаренко.

Орендарям також варто уважно перевірити цей пункт, щоб уникнути звинувачень у пошкодженні майна, яке вже було несправним.

Порядок оплати та штрафні санкції

Чітке прописування термінів і порядку оплати – ще один спосіб захистити власника. У договорі потрібно вказати, коли і як орендар сплачує кошти (наприклад, щомісяця до 5-го числа банківським переказом). Також варто зазначити розмір застави та умови її повернення.

Не менш важливі штрафні санкції за порушення термінів оплати. Наприклад, якщо орендар затримує платіж, можна передбачити пеню у розмірі 0,1% від суми за кожен день прострочки. Це мотивує орендаря дотримуватися умов і страхує власника від фінансових втрат.

Умови розірвання договору

Договір має містити перелік порушень, за яких власник може розірвати угоду в односторонньому порядку. Наприклад, це може бути систематична несплата оренди, псування майна чи використання квартири не за призначенням (наприклад, здача в суборенду без згоди власника).

"Обов’язково прив’яжіть цей пункт до норм законодавства. Це додасть договору ваги в суді", – радить Бондаренко.

Штрафні санкції за порушення також мають бути чітко прописані, щоб власник міг компенсувати збитки.

Нотаріальне оформлення договору

Нотаріальне засвідчення договору — це додатковий рівень захисту, хоча багато власників уникають цього через необхідність сплати податку. За словами Бондаренка, нотаріальний договір коштує близько 3 000 грн плюс 1% від суми оренди, але він робить угоду повноцінною. 

"Власник сплачує податок і може бути впевненим у юридичній силі документа", — каже експерт.

Нотаріус передає дані до податкової, що забезпечує прозорість угоди. У разі розірвання договору чи закінчення його терміну нотаріальні дії також спрощують вирішення спірних питань.

Шахрайські схеми та як їх уникнути

Ринок оренди квартир в Україні залишається полем для шахрайства. Одна з найпоширіших схем — здача квартири кільком орендарям одночасно. 

"Орендар може прийти в оплачене житло і зустріти там інших людей, які також уклали договір. Це класична афера, коли власник просить плату за кілька місяців наперед", — попереджає Бондаренко.

Ще одна схема — здача чужої квартири. Шахрай видає себе за власника, бере плату і зникає, а справжній господар виганяє орендаря. Щоб уникнути цього, завжди перевіряйте документи на право власності та укладайте договір лише з реальним власником.

Також поширені випадки, коли квартира належить кільком власникам, але договір підписує лише один із них без згоди інших. Це може призвести до розірвання угоди та виселення орендаря.

Роль ріелторів у захисті від шахрайства

Звернення до ріелторів не завжди гарантує безпеку. Деякі агентства надають "інформаційно-консультаційні послуги", які зводяться до списку неіснуючих квартир. 

"Уважно читайте договір із ріелтором. Якщо це не угода про підбір житла, а просто консультація, ви можете втратити гроші", — застерігає Бондаренко.

Як повідомлялось, здача житла в оренду передбачає обов'язкову сплату податків, а не добровільний вибір. У 2025 році фіскальні органи значно посилять контроль за "сірою" орендою, тому всі орендодавці повинні бути готові до звітування про свої доходи.

Також ми розповідали, що в Україні спостерігаються значні регіональні відмінності у вартості оренди квартир: у деяких містах ціни зросли до майже непідйомного рівня, тоді як в інших вони залишаються стабільними та доступними.