Подарувати квартиру — скільки податків "з’їсть" угода у 2025

Передача квартири як подарунок — один із найпоширеніших способів переоформлення житла в Україні. Проте навіть така безоплатна угода має податкові наслідки, які залежать від спорідненості сторін і резидентського статусу. У 2025 році у податковому законодавстві зберігається неоднозначність, яка може дорого коштувати учасникам угоди.

Дарування нерухомості між близькими родичами у 2025 році звільнене від більшості податків, якщо обидві сторони — резиденти України, зазначає адвокатка Наталія Чацкіс.

"Для дарування не має значення, як довго власник володіє цією нерухомістю. Квартира чи будинок можуть бути у власності тиждень, рік чи більше трьох років. Це абсолютно не впливає на податки при угоді дарування", — наголошує вона.

До близьких родичів, відповідно до Податкового кодексу, належать:

• батьки;
• діти;
• чоловік або дружина;
• рідні брати та сестри;
• дід, баба та онуки.

Ці особи повністю звільнені від:

• податку на доходи фізичних осіб (18%);
• військового збору (5%);
• сплати до Пенсійного фонду.

Єдина обов’язкова плата — це послуги нотаріуса. У Києві середня ринкова ціна за оформлення договору дарування становить близько 8 000 гривень, хоча вона може варіюватися залежно від нотаріуса.

Держмито при даруванні нерухомості

Часто виникає плутанина щодо державного мита при даруванні. 

"Я на 100% впевнена, що за договір дарування між близькими родичами не потрібно сплачувати держмито у розмірі 1%", — каже Чацкіс.

Відповідно до Декрету Кабміну про державне мито, при посвідченні договору відчуження нерухомості (до якого відноситься дарування) ставка мита становить 1% від суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян — 17 гривень.

Оскільки дарування є безоплатною угодою, суми договору немає, тож мито становить лише 17 гривень. Більше того, ці 17 гривень стягуються виключно державними нотаріусами, які перераховують кошти до місцевого бюджету. Приватні нотаріуси не мають права вимагати держмито, а будь-які додаткові платежі — це плата за їхні послуги, а не офіційний податок.

"Якщо приватний нотаріус стягує з вас 1% начебто держмита, то насправді це не держмито. Нотаріус не перераховує його до держбюджету, це просто оплата його послуг, яку він чомусь називає офіційним платежем", — пояснює Чацкіс.

Дарування нерезидентам 

Ситуація ускладнюється, якщо одна зі сторін угоди — нерезидент України. У Податковому кодексі є суперечність: одна норма звільняє від податків дарування між близькими родичами, але інша вимагає сплати 18% ПДФО та 5% військового збору, якщо хоча б одна сторона — нерезидент.

Це створює правову невизначеність. Наприклад, якщо ви даруєте квартиру близькому родичу-нерезиденту, податкова може вимагати сплати 23% податків. 

"Є лист податкової, ще 1917 року, де сказано, що в таких випадках податки сплачуються як для нерезидентів, тобто 23% при нинішніх ставках", — зазначає Чацкіс.

Експертка радить у таких ситуаціях:

1. Розглянути варіант купівлі-продажу, де оподаткування чіткіше.
2. Бути готовим до можливих донарахувань податків протягом трьох років.
3. Знати, що суперечливі норми Податкового кодексу трактуються на користь платника податків, що може бути використано для захисту.

Коли дарування вигідніше за купівлю-продаж

Дарування вигідніше за купівлю-продаж, якщо:

• угода відбувається між близькими родичами-резидентами;
• нерухомість перебуває у власності менше трьох років (при продажу в такому разі сплачується 5% ПДФО та 5% військовий збір);
• ви хочете уникнути складних оцінок вартості майна, які потрібні при купівлі-продажі.

"Для угоди дарування важливо, чи угода відбувається між близькими родичами чи між чужими людьми", — підкреслює Чацкіс. 

На відміну від купівлі-продажу, при даруванні не потрібно сплачувати податки залежно від строку володіння майном, що робить цей варіант привабливим для родин.

Як повідомлялось, незважаючи на те, що оформлення нерухомості на дитину може здатися привабливим способом захисту активів від можливих ризиків, на практиці таке рішення часто приховує значні юридичні, фінансові та навіть психологічні підводні камені. Батькам важливо усвідомлювати ці потенційні проблеми, перш ніж приймати подібне рішення.

Також ми розповідали, що інвестиції в нерухомість і надалі є надійним способом примноження капіталу у 2025 році, завдяки стабільному зростанню цін, високому попиту на оренду та появі нових проєктів. Однак, щоб успішно скористатися цими можливостями, важливо мати правильну стратегію, інакше ризики можуть нівелювати потенційні вигоди.