Право власності дитини на нерухомість — які є ризики для батьків

Коли дитина стає власником нерухомості, це може здаватися вигідним рішенням. Наприклад, батьки часто оформлюють квартиру чи будинок на неповнолітнього, щоб захистити майно від можливих боргів, судових позовів чи інших ризиків. Однак, як показує практика, таке рішення несе чимало юридичних, фінансових і навіть психологічних небезпек.

Редакція Новини.LIVE розповідає, чому право власності на нерухомість дитини може стати проблемою та як убезпечити себе та її.

Продаж нерухомості дитини можливий тільки з дозволом

Продати, обміняти, подарувати чи будь-яким чином відчужити нерухомість, що належить дитині, без спеціального дозволу незаконно. Закон передбачає, що до 18 років права дитини представляють батьки або офіційні опікуни. Але цього недостатньо для розпорядження майном.

Потрібно отримати дозвіл органу опіки та піклування, який надається лише за умови доведення, що інтереси дитини не порушуються. При цьому контроль жорсткий: нове житло має бути не гіршим за попереднє за площею, розташуванням та умовами. У 2025 році все більше органів опіки діють суворо та формально, побоюючись відповідальності.

Ризики оформлення нерухомості на дитину без реальної мети

Якщо батьки купують житло і записують його на дитину "про всяк випадок", а самі там мешкають і користуються ним без оформлення прав, у майбутньому можуть зіткнутися з неприємностями. Наприклад:

1. Дитина після досягнення повноліття може відмовити батькам у користуванні житлом.
2. При розлученні квартира не ділиться, бо належить дитині.
3. Суд може визнати дії батьків самовільним зайняттям житла.

Такі ситуації не є поодинокими. Зустрічаються випадки, коли батьки втратили доступ до житла через конфлікт з повнолітньою дитиною або з її новим опікуном у разі смерті одного з батьків.

Право дитини на нерухомість охороняє держава

В Україні право власності неповнолітньої особи охороняється так само, як і право дорослого. Це означає, що будь-яке втручання у це право — навіть з боку батьків — має бути законним і виправданим.

Як пояснює юристка Тетяна Жук, дитина може бути власником майна з моменту реєстрації права в реєстрі.

"Навіть якщо їй 5 років, вона вже власник. І не можна без її участі продати чи навіть здати в оренду цю квартиру — це грубе порушення закону", — каже Жук.

Випадки зловживань і шахрайства з нерухомістю дитини

Попри жорстке регулювання, в Україні все ще фіксуються випадки зловживань. Зокрема:

• оформлення фіктивних дозволів від органів опіки;
• примус дітей до підписання документів після 14 років, коли вони вже мають часткову дієздатність;
• використання підроблених документів, щоб вивести майно з-під контролю.

Ці дії караються законом, але залишають по собі тривалі судові спори та моральну травму для дитини.

Подарунок дитині може обернутися обмеженням для дарувальника

Багато батьків чи дідусів/бабусь оформлюють майно як дарунок дитині. Проте після укладення договору дарування воно одразу переходить у повну власність дитини, а дарувальник втрачає будь-який вплив.

Це означає, що повернути майно буде неможливо, навіть якщо життєві обставини зміняться. Такі дії слід обдумати заздалегідь. Нотаріуси вже активно попереджають дарувальників про юридичні наслідки.

Опіка над дитиною і право власності не дорівнюють доступу до житла

Батьки часто вважають, що, маючи опіку над дитиною, можуть вільно розпоряджатися її майном. Але закон розмежовує ці два поняття: бути опікуном — не значить мати дозвіл на продаж чи використання квартири.

У ситуації, коли дитина — сирота або під опікою держави, її майно вноситься до спеціального реєстру та підлягає жорсткому контролю. Будь-які операції з такою нерухомістю — лише за участю органів опіки, прокуратури та навіть суду.

Як діяти безпечно, якщо дитина є власником майна

Щоб не опинитися в юридичній пастці, Жук радить:

1. Оформляти майно на себе, з подальшим переоформленням на дитину після 18 років.
2. Якщо даруєте — передбачити сервітут або право проживання для себе.
3. Офіційно прописувати умови користування майном, навіть якщо воно дитяче.
4. Консультуватися з юристом перед будь-якими діями, пов’язаними з нерухомістю дитини.

Як повідомлялось, передача будинку дитині — це важливе рішення, що має значні фінансові та сімейні наслідки. Українське законодавство пропонує декілька законних способів оформити право власності на неповнолітнього, дозволяючи дитині стати власником нерухомості навіть у ранньому віці. 

Також ми розповідали, що коли батьки або близькі родичі заповідають майно неповнолітнім, процес оформлення спадщини має певні нюанси. Це пов'язано з тим, що законодавство передбачає особливий порядок захисту прав та інтересів дітей у таких справах.