Право собственности ребенка на жилье — какие риски для родителей

Когда ребенок становится владельцем недвижимости, это может казаться выгодным решением. Например, родители часто оформляют квартиру или дом на несовершеннолетнего, чтобы защитить имущество от возможных долгов, судебных исков или других рисков. Однако, как показывает практика, такое решение несет немало юридических, финансовых и даже психологических опасностей.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, почему право собственности на недвижимость ребенка может стать проблемой и как обезопасить себя и его.

Продажа недвижимости ребенка возможна только с разрешения

Продать, обменять, подарить или любым образом отчудить недвижимость, принадлежащую ребенку, без специального разрешения — незаконно. Закон предусматривает, что до 18 лет права ребенка представляют родители или официальные опекуны. Но этого недостаточно для распоряжения имуществом.

Нужно получить разрешение органа опеки и попечительства, которое предоставляется только при условии доказательства, что интересы ребенка не нарушаются. При этом контроль жесткий: новое жилье должно быть не хуже предыдущего по площади, расположению и условиям. В 2025 году все больше органов опеки действуют строго и формально, опасаясь ответственности.

Риски оформления недвижимости на ребенка без реальной цели

Если родители покупают жилье и записывают его на ребенка "на всякий случай", а сами там живут и пользуются им без оформления прав, в будущем могут столкнуться с неприятностями. Например:

1. Ребенок по достижении совершеннолетия может отказать родителям в пользовании жильем.
2. При разводе квартира не делится, так как принадлежит ребенку.
3. Суд может признать действия родителей самовольным занятием жилья.

Такие ситуации не являются единичными. Встречаются случаи, когда родители потеряли доступ к жилью из-за конфликта с совершеннолетним ребенком или с его новым опекуном в случае смерти одного из родителей.

Право ребенка на недвижимость охраняет государство

В Украине право собственности несовершеннолетнего лица охраняется так же, как и право взрослого. Это означает, что любое вмешательство в это право — даже со стороны родителей — должно быть законным и оправданным.

Как объясняет юрист Татьяна Жук, ребенок может быть собственником имущества с момента регистрации права в реестре.

"Даже если ему 5 лет, он уже собственник. И нельзя без его участия продать или даже сдать в аренду эту квартиру — это грубое нарушение закона", — говорит Жук.

Случаи злоупотреблений и мошенничества с недвижимостью ребенка

Несмотря на жесткое регулирование, в Украине все еще фиксируются случаи злоупотреблений. В частности:

• оформление фиктивных разрешений от органов опеки;
• принуждение детей к подписанию документов после 14 лет, когда они уже имеют частичную дееспособность;
• использование поддельных документов, чтобы вывести имущество из-под контроля.

Эти действия наказываются законом, но оставляют после себя длительные судебные споры и моральную травму для ребенка.

Подарок ребенку может обернуться ограничением для дарителя

Многие родители или дедушки/бабушки оформляют имущество как подарок ребенку. Однако после заключения договора дарения оно сразу переходит в полную собственность ребенка, а даритель теряет всякое влияние.

Это означает, что вернуть имущество будет невозможно, даже если жизненные обстоятельства изменятся. Такие действия следует обдумать заранее. Нотариусы уже активно предупреждают дарителей о юридических последствиях.

Опека над ребенком и право собственности не равны доступу к жилью

Родители часто считают, что имея опеку над ребенком, могут свободно распоряжаться его имуществом. Но закон разграничивает эти два понятия: быть опекуном - не значит иметь разрешение на продажу или использование квартиры.

В ситуации, когда ребенок — сирота или под опекой государства, его имущество вносится в специальный реестр и подлежит жесткому контролю. Любые операции с такой недвижимостью — только с участием органов опеки, прокуратуры и даже суда.

Как действовать безопасно если ребенок является владельцем имущества

Чтобы не оказаться в юридической ловушке, Жук советует:

1. Оформлять имущество на себя, с последующим переоформлением на ребенка после 18 лет.
2. Если дарите — предусмотреть сервитут или право проживания для себя.
3. Официально прописывать условия пользования имуществом, даже если оно детское.
4. Консультироваться с юристом перед любыми действиями, связанными с недвижимостью ребенка.

Как сообщалось, передача дома ребенку — это важное решение, имеющее значительные финансовые и семейные последствия. Украинское законодательство предлагает несколько законных способов оформить право собственности на несовершеннолетнего, позволяя ребенку стать владельцем недвижимости даже в раннем возрасте.

Также мы рассказывали, что когда родители или близкие родственники завещают имущество несовершеннолетним, процесс оформления наследства имеет определенные нюансы. Это связано с тем, что законодательство предусматривает особый порядок защиты прав и интересов детей в таких делах.