Аренда квартиры — какой пункт в договоре защитит владельца жилья

Аренда жилья в Украине давно перестала быть сугубо бытовым вопросом и все больше приобретает юридический вес. Особенно в условиях, когда мошеннические схемы с недвижимостью становятся все более изощренными. Именно поэтому договор аренды должен не просто фиксировать договоренности, но и обеспечивать реальную защиту сторон — прежде всего, владельца квартиры.

Как отмечает директор АН "КварталCITY" Сергей Бондаренко, юридическая чистота сделки начинается с правильной идентификации сторон.

Первый и самый важный шаг — четкое указание паспортных данных обеих сторон: владельца и арендатора. Это не просто формальность, а гарантия безопасности. Договор следует заключать исключительно с владельцем квартиры, а не с его родственниками или знакомыми.

"Подписывайте договор только с человеком, который имеет право собственности. Иначе вы рискуете столкнуться с ситуацией, когда настоящий владелец заявит о своих правах", — отмечает Бондаренко.

Если в договоре не указаны паспортные данные или подпись поставил не тот человек, документ могут признать недействительным, а владелец останется без защиты.

Документ о праве собственности

Чтобы договор аренды имел юридическую силу, в нем обязательно нужно указать документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть свидетельство о праве собственности, выписка из реестра или договор купли-продажи. Без этого пункта договор легко оспорить в суде.

Отсутствие такого пункта — это лазейка для мошенников, которые могут выдавать себя за владельцев. Проверка документов перед подписанием договора поможет избежать ситуаций, когда арендатор платит за жилье, а потом выясняется, что "владелец" не имел права его сдавать.

Цена аренды и ее фиксация

Один из ключевых пунктов договора — четко зафиксированная цена аренды и срок, в течение которого она не может меняться. Это защищает как собственника, так и арендатора от неожиданных финансовых сюрпризов.

"Цена аренды должна быть привязана к сроку действия договора. Собственник не может ее менять, если это не предусмотрено форс-мажорными обстоятельствами", — объясняет Бондаренко.

Например, если договор заключен на год, цена должна оставаться стабильной в течение этого периода. Это позволяет собственнику планировать доход, а арендатору — избежать внезапного повышения платы.

Описание имущества и состояния квартиры

Для владельца жилья критически важно зафиксировать состояние квартиры и перечень ценных вещей на момент заселения. Это защитит от споров о повреждениях или потере имущества. В договоре следует подробно описать мебель, технику, состояние стен, пола, сантехники и тому подобное.

"Этот пункт — страховка для владельца. Если диван или телевизор сломались во время аренды, арендатор не сможет утверждать, что они были такими изначально", — отмечает Бондаренко.

Арендаторам также стоит внимательно проверить этот пункт, чтобы избежать обвинений в повреждении имущества, которое уже было неисправным.

Порядок оплаты и штрафные санкции

Четкое прописывание сроков и порядка оплаты — еще один способ защитить собственника. В договоре нужно указать, когда и как арендатор платит средства (например, ежемесячно до 5-го числа банковским переводом). Также стоит отметить размер залога и условия его возврата.

Не менее важны штрафные санкции за нарушение сроков оплаты. Например, если арендатор задерживает платеж, можно предусмотреть пеню в размере 0,1% от суммы за каждый день просрочки. Это мотивирует арендатора соблюдать условия и страхует собственника от финансовых потерь.

Условия расторжения договора

Договор должен содержать перечень нарушений, при которых собственник может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Например, это может быть систематическая неуплата аренды, порча имущества или использование квартиры не по назначению (например, сдача в субаренду без согласия собственника).

"Обязательно привяжите этот пункт к нормам законодательства. Это придаст договору вес в суде", — советует Бондаренко.

Штрафные санкции за нарушения также должны быть четко прописаны, чтобы собственник мог компенсировать убытки.

Нотариальное оформление договора

Нотариальное заверение договора — это дополнительный уровень защиты, хотя многие владельцы избегают этого из-за необходимости уплаты налога. По словам Бондаренко, нотариальный договор стоит около 3 000 грн плюс 1% от суммы аренды, но он делает сделку полноценной.

"Владелец платит налог и может быть уверенным в юридической силе документа", — говорит эксперт.

Нотариус передает данные в налоговую, что обеспечивает прозрачность сделки. В случае расторжения договора или окончания его срока нотариальные действия также упрощают решение спорных вопросов.

Мошеннические схемы и как их избежать

Рынок аренды квартир в Украине остается полем для мошенничества. Одна из самых распространенных схем — сдача квартиры нескольким арендаторам одновременно.

"Арендатор может прийти в оплаченное жилье и встретить там других людей, которые также заключили договор. Это классическая афера, когда владелец просит плату за несколько месяцев вперед", — предупреждает Бондаренко.

Еще одна схема — сдача чужой квартиры. Мошенник выдает себя за владельца, берет плату и исчезает, а настоящий хозяин выгоняет арендатора. Чтобы избежать этого, всегда проверяйте документы на право собственности и заключайте договор только с реальным владельцем.

Также распространены случаи, когда квартира принадлежит нескольким владельцам, но договор подписывает только один из них без согласия других. Это может привести к расторжению договора и выселению арендатора.

Роль риэлторов в защите от мошенничества

Обращение к риэлторам не всегда гарантирует безопасность. Некоторые агентства предоставляют "информационно-консультационные услуги", которые сводятся к списку несуществующих квартир.

"Внимательно читайте договор с риелтором. Если это не соглашение о подборе жилья, а просто консультация, вы можете потерять деньги", — предостерегает Бондаренко.

Как сообщалось, сдача жилья в аренду предусматривает обязательную уплату налогов, а не добровольный выбор. В 2025 году фискальные органы значительно усилят контроль за "серой" арендой, поэтому все арендодатели должны быть готовы к отчетности о своих доходах.

Также мы рассказывали, что в Украине наблюдаются значительные региональные различия в стоимости аренды квартир: в некоторых городах цены выросли до почти неподъемного уровня, тогда как в других они остаются стабильными и доступными.