Цены на землю в Украине взлетели — в чем причина и чего ждать

На фоне войны, инфляции и экономической нестабильности украинский рынок сельскохозяйственных земель демонстрирует парадоксальную, но закономерную динамику — цены бьют рекорды. В апреле 2025 года средняя стоимость гектара достигла 86 655 грн — это почти на 60% больше, чем в начале года.

Как объясняет координатор земельного комитета Украинского клуба аграрного бизнеса Игорь Лисецкий, это не бум, а адаптация рынка к новой реальности. Однако рост не является линейным — между регионами наблюдается впечатляющая диспропорция: цена гектара может отличаться более чем в десять раз.

Лидеры и аутсайдеры: где земля самая дорогая, а где — самая дешевая

В 2025 году стоимость земли напрямую связана не только с плодородием, но и с безопасностью, логистикой и спросом со стороны агрохолдингов.

По данным платформы "Опендатабот", в апреле 2025 году самые высокие цены на землю были в таких регионах:

• Днепропетровская область — 358 305 грн/га;
• Ивано-Франковская — 172 336 грн/га;
• Тернопольская — 162 417 грн/га;
• Львовская — 104 046 грн/га;
• Донецкая — 101 047 грн/га.

Днепровская область удерживает лидерство благодаря плодородным почвам, высокой аграрной активности и удобной логистике.

"Там рынок очень четко структурировался — спрос концентрируется вокруг конкретных активных игроков", — комментирует Лисецкий.

Самые низкие цены наблюдаются на юге:

• Николаевская область — 34 562 грн/га;
• Запорожье — 35 440 грн/га;
• Одесская область — 38 672 грн/га;
• Херсонская область — 39 040 грн/га.

Низкие цены здесь объясняются близостью к зонам боевых действий и ограниченной активностью рынка.

В чем причина резкого подорожания земли

Подорожание земли — это следствие нескольких мощных и взаимосвязанных факторов.

• Структурный дефицит: объем предложения уменьшается, потому что желающие продать уже продали.
• Инфляция: гривна обесценивается, и земля выглядит как стабильный актив.
• Психология войны: парадоксально, но земля воспринимается как безопасная инвестиция.
• Ограничения рынка: инвесторы осторожны, но готовы платить за качественные участки.

"Кто не спешил продавать в 2021-2022 годах, теперь просто ждет более выгодного момента", — говорит Лисецкий.

Кто покупает землю: фермеры, инвесторы или спекулянты

В апреле объем продаж упал почти вдвое по сравнению с февралем: с 27 555 га до 12 978 га. Это свидетельствует о неравномерной активности и осторожности участников. Основные покупатели — это украинские агропроизводители, которые покупают землю для обработки, а не перепродажи. Они не гонятся за количеством, а формируют "земельные банки" для долгосрочной работы.

"Это не спекулятивный рынок. Это медленная, взвешенная концентрация активов", — объясняет Лисецкий.

Большинство сделок — это внутриобщинные покупки: фермеры выкупают паи соседей или расширяют арендованные участки.

Эксперт отмечает, что спекулянтов на рынке почти нет: земля — не актив с быстрой ликвидностью.

Каким будет рынок земли до 2030 года

Несмотря на войну и неопределенность, эксперты прогнозируют довольно оптимистичный сценарий развития.

"Цены могут расти на 15-20% ежегодно — в условиях экономической стабилизации", — говорит Лисецкий.

Но для того, чтобы рынок вырос по-настоящему, нужны:

• гарантии прав собственности
• полноценная интеграция с европейским правовым полем
• приток иностранного капитала
• инфраструктурное обновление

Сейчас украинская земля стоит в среднем более 2 000 евро за гектар, в то время как в Польше — более 10 000 евро. В то же время по качеству почв Украина имеет все шансы стать ключевым агрорынком Европы, отмечает эксперт.

Что еще надо знать украинцам

После полномасштабного вторжения России в 2022 году Украина начала последовательно изымать из обращения активы, принадлежащие гражданам страны-агрессора, в частности недвижимость и землю. Законодательные изменения фактически заблокировали возможность россиянам осуществлять любые операции с украинскими земельными участками. Однако, несмотря на эти ограничения, некоторые земельные участки все еще остаются в собственности россиян.

Кроме того, в период военного положения в Украине, аренда земли в ОТГ стала значительно проще. Благодаря временным законодательным изменениям, получить участок для сельскохозяйственных нужд теперь можно без аукционов и лишней бюрократии. Это позволяет быстро и эффективно использовать землю, что является важным для поддержки агропромышленного сектора страны.