Совместная собственность на жилье — как не потерять свою долю

Недвижимость в Украине остается одной из самых популярных форм инвестиций и способом обеспечения стабильности для многих семей. Однако, когда речь идет о владении имуществом несколькими лицами, возникают вопросы: что такое общая совместная собственность и как она отличается от общей долевой? Ведь это два разных подхода к владению имуществом, которые имеют свои особенности и нюансы.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, чем отличаются и как работают общая совместная и долевая собственность на недвижимость.

Что означает общая совместная собственность на недвижимость

В жизненных ситуациях, когда одна квартира или дом принадлежит нескольким людям — например, супругам, родственникам или инвесторам - возникает понятие общей собственности. Закон различает два основных типа: общая совместная собственность и общая долевая собственность. Каждая имеет свои правила, возможности и ограничения, которые стоит знать еще до покупки или дарения недвижимости.

Общая совместная собственность предполагает, что все совладельцы владеют недвижимостью без определения долей. Это типичная форма для супругов: квартира, купленная во время брака, автоматически считается общей совместной, даже если договор заключен только на одного из супругов.

При этом ни один из совладельцев не может самостоятельно распоряжаться частью имущества, пока она не будет определена через суд или по взаимной договоренности. Продажа, дарение, обмен возможны только с согласия всех.

Что такое общая долевая собственность на квартиру или дом

В случае общей долевой собственности каждый из совладельцев имеет четко определенную долю в праве собственности. Например, одна треть квартиры принадлежит сестре, две трети — брату. Такая форма чаще встречается в наследственных вопросах или при покупке имущества несколькими инвесторами.

Долевая собственность позволяет распоряжаться своей долей имущества отдельно: ее можно продать, подарить или передать по наследству — но по закону другие совладельцы имеют преимущественное право выкупа. Это означает, что прежде чем продать долю постороннему лицу, нужно письменно предложить ее другим совладельцам.

Как переходят права собственности в браке

Согласно украинскому законодательству, все, что супруги приобрели во время брака, считается общей совместной собственностью, даже если деньги были личные. Исключение — если имущество было получено в наследство, подарено или принадлежало до брака.

В случае развода имущество может быть разделено судом или по договоренности — тогда общая совместная собственность превращается в долевую, и каждому присуждается определенная доля.

Какие ограничения имеет общая совместная собственность

Главное ограничение — отсутствие права самостоятельно распоряжаться имуществом. Ни один совладелец не может продать, подарить или передать свою часть, поскольку формально она не выделена.

Вот почему часто перед разделом или продажей такого имущества нужно:

• заключать договор об определении долей;
• обращаться в суд;
• регистрировать новые права собственности.

Особенно сложно это в случаях, когда один из совладельцев не идет на контакт — тогда процедура затягивается и усложняется юридически.

Как определить долю в общем имуществе

Если совладельцы хотят перейти от совместной к долевой форме, они могут составить договор о разделе долей в письменной форме и нотариально заверить его. Или обратиться в суд, если согласия нет.

В суде учитываются:

• вклад каждого в приобретение или содержание имущества;
• ухаживания за имуществом;
• особые обстоятельства (например, воспитание детей, состояние здоровья).

Можно ли продать долю в общем имуществе

В долевой собственности — да, в совместной — только после выделения доли. Для продажи доли в долевой собственности требуется нотариальное согласие других совладельцев, или документ, подтверждающий, что они отказались от преимущественного права.

"Совладелец, который хочет продать долю, должен письменно уведомить других совладельцев. Если они не воспользуются своим правом выкупа в течение одного месяца, долю можно продавать любому", — объясняет юрист Татьяна Костенко в комментарии для LIGA.net.

Как оформить договор на долевую или совместную собственность

Право собственности на объект недвижимости регистрируется в Государственном реестре вещных прав, где указывается вид совместной собственности.

Для этого нужны:

• документы на право собственности (договор, свидетельство, решение суда);
• техническая документация (кадастровый номер, техпаспорт);
• идентификационные данные всех совладельцев.

Нотариус обязательно проверяет правовой статус имущества и регистрирует форму владения в реестре. Если форма — совместная, то изменение на долевую возможно только по отдельному договору или через суд.

Как решаются конфликты между совладельцами

Конфликты из-за совместного владения — обычное дело. Они возникают, когда один из совладельцев:

• не согласен на продажу;
• не участвует в расходах;
• не проживает на территории, но блокирует решение.

В таких случаях можно требовать компенсацию, инициировать выдел доли в натуре (если технически возможно) или обратиться в суд с требованием о разделе.

Как сообщалось, на первый взгляд, "владелец" и "совладелец" могут показаться похожими терминами, но на самом деле они имеют существенные юридические различия, которые станут еще более важными в 2025 году. Ваш статус определяет не только право распоряжаться недвижимостью, но и возможность ее продать, сдать в аренду или зарегистрировать там кого-то.

Также мы рассказывали, что в Украине в 2025 году продолжает действовать демократический принцип частной собственности, что позволяет гражданам владеть неограниченным количеством домов. Однако, важно помнить о существенных юридических, налоговых и практических аспектах такого владения. Ведь с увеличением количества недвижимости растут не только расходы на ее содержание, но и налоговые обязательства.