Спільна власність на житло — як не втратити свою частку

Нерухомість в Україні залишається однією з найпопулярніших форм інвестицій та способом забезпечення стабільності для багатьох сімей. Проте, коли йдеться про володіння майном кількома особами, виникають питання: що таке спільна сумісна власність і як вона відрізняється від спільної часткової? Адже це два різні підходи до володіння майном, які мають свої особливості та нюанси.

Редакція Новини.LIVE розповідає, чим відрізняються та як працюють спільна сумісна та часткова власність на нерухомість.

Що означає спільна сумісна власність на нерухомість

У життєвих ситуаціях, коли одна квартира чи будинок належить кільком людям — наприклад, подружжю, родичам або інвесторам — виникає поняття спільної власності. Закон розрізняє два основні типи: спільна сумісна власність та спільна часткова власність. Кожна має свої правила, можливості та обмеження, які варто знати ще до купівлі або дарування нерухомості.

Спільна сумісна власність передбачає, що всі співвласники володіють нерухомістю без визначення часток. Це типова форма для подружжя: квартира, куплена під час шлюбу, автоматично вважається спільною сумісною, навіть якщо договір укладено лише на одного з подружжя.

При цьому жоден зі співвласників не може самостійно розпоряджатися частиною майна, поки вона не буде визначена через суд або за взаємною домовленістю. Продаж, дарування, обмін можливі лише за згодою всіх.

Що таке спільна часткова власність на квартиру або будинок

У випадку спільної часткової власності кожен зі співвласників має чітко визначену частку у праві власності. Наприклад, одна третина квартири належить сестрі, дві третини — брату. Така форма частіше зустрічається у спадкових питаннях або при купівлі майна кількома інвесторами.

Часткова власність дозволяє розпоряджатися своєю часткою майна окремо: її можна продати, подарувати чи передати у спадщину — але за законом інші співвласники мають переважне право викупу. Це означає, що перш ніж продати частку сторонній особі, потрібно письмово запропонувати її іншим співвласникам.

Як переходять права власності у шлюбі

Згідно з українським законодавством, усе, що подружжя набуло під час шлюбу, вважається спільною сумісною власністю, навіть якщо гроші були особисті. Виключення — якщо майно було отримано у спадок, подаровано чи належало до шлюбу.

У разі розлучення майно може бути розділене судом або за домовленістю — тоді спільна сумісна власність перетворюється на часткову і кожному присуджується певна частка.

Які обмеження має спільна сумісна власність

Головне обмеження — відсутність права самостійно розпоряджатися майном. Жоден співвласник не може продати, подарувати або передати свою частину, оскільки формально вона не виділена.

Ось чому часто перед поділом або продажем такого майна потрібно:

• укладати договір про визначення часток;
• звертатися до суду;
• реєструвати нові права власності.

Особливо складно це у випадках, коли один із співвласників не йде на контакт — тоді процедура затягується й ускладнюється юридично.

Як визначити частку у спільному майні

Якщо співвласники хочуть перейти від сумісної до часткової форми, вони можуть скласти договір про розподіл часток у письмовій формі та нотаріально засвідчити його. Або звернутися до суду, якщо згоди немає.

У суді враховуються:

• внесок кожного у придбання чи утримання майна;
• доглядання за майном;
• особливі обставини (наприклад, виховання дітей, стан здоров’я).

Чи можна продати частку в спільному майні

У частковій власності — так, у сумісній — лише після виділення частки. Для продажу частки у частковій власності потрібна нотаріальна згода інших співвласників, або документ, що підтверджує, що вони відмовились від переважного права.

"Співвласник, який хоче продати частку, має письмово повідомити інших співвласників. Якщо вони не скористаються своїм правом викупу протягом одного місяця, частку можна продавати будь-кому", — пояснює юристка Тетяна Костенко у коментарі для LIGA.net.

Як оформити договір на часткову або сумісну власність

Право власності на об’єкт нерухомості реєструється в Державному реєстрі речових прав, де зазначається вид спільної власності.

Для цього потрібні:

• документи на право власності (договір, свідоцтво, рішення суду);
• технічна документація (кадастровий номер, техпаспорт);
• ідентифікаційні дані всіх співвласників.

Нотаріус обов’язково перевіряє правовий статус майна й реєструє форму володіння в реєстрі. Якщо форма — сумісна, то зміна на часткову можлива лише за окремим договором або через суд.

Як вирішуються конфлікти між співвласниками

Конфлікти через спільне володіння — звична справа. Вони виникають, коли один із співвласників:

• не згоден на продаж;
• не бере участі у витратах;
• не проживає на території, але блокує рішення.

У таких випадках можна вимагати компенсацію, ініціювати виділ частки в натурі (якщо технічно можливо) або звернутися до суду з вимогою про поділ.

Як повідомлялось, на перший погляд, "власник" і "співвласник" можуть здатися схожими термінами, але насправді вони мають суттєві юридичні відмінності, які стануть ще важливішими у 2025 році. Ваш статус визначає не лише право розпоряджатися нерухомістю, а й можливість її продати, здати в оренду чи зареєструвати там когось.

Також ми розповідали, що в Україні у 2025 році продовжує діяти демократичний принцип приватної власності, що дозволяє громадянам володіти необмеженою кількістю будинків. Проте, важливо пам'ятати про суттєві юридичні, податкові та практичні аспекти такого володіння. Адже зі збільшенням кількості нерухомості зростають не лише витрати на її утримання, а й податкові зобов'язання.