Реконструкция квартиры — какие органы должны согласовать в 2025

Реконструкция квартиры — это отличный способ адаптировать жилье к вашим потребностям, сделать его более комфортным и современным. Однако любые изменения, затрагивающие несущие конструкции или инженерные системы, требуют правильного оформления разрешительной документации. Без этого вы рискуете столкнуться со штрафами, проблемами при продаже или дарении квартиры.

Прежде чем начать работы, важно разобраться, что именно вы планируете: перепланировку или реконструкцию, отмечают специалисты юридической компании Dozvil. Эти понятия часто путают, но они имеют существенные различия, которые влияют на процедуру получения разрешений.

Перепланировка — это изменения в пределах квартиры без вмешательства в несущие конструкции. Например, объединение санузла или снос легких перегородок. Для таких изменений не нужно получать разрешения на строительство, но важно, чтобы результат соответствовал техническому паспорту.

Реконструкция — это более глубокое вмешательство: расширение площади (например, за счет чердака), изменение назначения помещения или работы с несущими стенами. Такие действия меняют характеристики объекта и уже требуют полноценного согласования с государственными органами.

Кто выдает разрешение на реконструкцию квартиры

В Украине разрешение на реконструкцию квартиры выдает Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) или ее правопреемники (с 2020 года функции ГАСИ частично переданы местным органам власти и новосозданной Государственной инспекции архитектуры и градостроительства — ГИАМ). Процесс получения разрешения четко регламентирован Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

Вот основные этапы:

1. Разработка проекта реконструкции. Сначала вам нужно обратиться к лицензированному архитектору или проектной организации, которая разработает детальный проект изменений. Он должен соответствовать государственным строительным нормам (ГСН).
2. Оформление надзора. Необходимо заключить договоры об авторском и техническом надзоре за выполнением работ. Это обеспечивает контроль за соответствием строительства проекту.
3. Подача уведомления. Перед началом работ вы подаете уведомление о начале строительных работ в ГАСИ/ГИАМ через Центр предоставления административных услуг (ЦПАУ) или электронный кабинет.
4. Выполнение работ и технический паспорт. После завершения реконструкции сертифицированный специалист создает новый технический паспорт, который отражает все изменения в планировке.
5. Декларация о готовности. На завершающем этапе подается декларация о готовности объекта к эксплуатации. Этот документ регистрируется в ГАСИ/ГИАМ.
6. Обновление права собственности. После завершения всех работ необходимо зарегистрировать обновленные данные в Государственном реестре имущественных прав, получив выписку.

Юристы отмечают, что согласие соседей для реконструкции квартиры не требуется, если работы не влияют на общедомовые конструкции или системы.

Стоимость и сроки

В среднем в Украине оформление реконструкции может стоить от 10 000 до 50 000 гривен и более, в зависимости от сложности проекта.

Сроки оформления тоже варьируются. К примеру, в Киеве это может занять от 6 месяцев, в Киевской области — от 3 месяцев.

Это следует учитывать, если планируется продажа или аренда — реконструкция "в последнюю минуту" не пройдет.

Какие документы понадобятся

Пакет документов для реконструкции включает в себя:

• паспорт и ИНН всех совладельцев;
• документ, подтверждающий право собственности;
• технический паспорт до реконструкции (если есть);
• согласие всех совладельцев — обязательно.

Без согласия одного из собственников (в том числе из-за его отсутствия за границей) оформить реконструкцию невозможно. В таком случае — только судебный порядок решения.

Что будет, если не оформить разрешение

На первый взгляд кажется: изменил что-то в квартире — и живи спокойно. Но на практике это создает юридические проблемы.

1. Штрафы. Минимальный штраф — от 50 необлагаемых минимумов доходов граждан (8 500 грн). Повторное нарушение — вдвое больше.
2. Остановка сделки. Вы не сможете полноценно продать, подарить или обменять квартиру, где реконструкция не узаконена. Технический паспорт не будет соответствовать факту, и нотариус остановит процесс.
3. Проблемы с арендой или наследством. Арендатор или наследник не сможет зарегистрироваться в реестрах, если площадь или конфигурация квартиры не подтверждены официально.
4. Риски безопасности. Неконтролируемые изменения в несущих конструкциях могут угрожать безопасности дома.

Что еще стоит знать украинцам

Желание расширить жилое пространство путем объединения двух смежных квартир вполне естественно. Хотя это кажется простым на первый взгляд, такой проект требует тщательной подготовки, оценки технических возможностей и прохождения ряда сложных юридических и бюрократических процедур. Объединение квартир — это не просто снос стены, а полноценная реконструкция со всеми ее нюансами.

Также мы сообщали, что на украинском вторичном рынке жилья наблюдается четкая тенденция: покупатели все чаще выбирают квартиры с уже сделанным ремонтом. Это позволяет им сразу заселиться, избежав лишних затрат и хлопот. Таким образом, наличие готового ремонта становится решающим фактором при покупке недвижимости.