Оренда без договору — що робити з квартирантом, який не платить

В Україні здавати квартиру без договору — поширена практика. Власники часто довіряють орендарям "на слово", сподіваючись на порядність. Але що робити, коли орендар перестає платити, а письмової угоди немає? Адже без письмового договору власник залишається юридично незахищеним.

Законодавство України чітко регулює оренду житла. Згідно зі ст. 811 Цивільного кодексу України (ЦКУ), договір оренди має бути письмовим. Усні домовленості не мають юридичної сили в суді. Без договору відносини можуть кваліфікуватися як позичка (ст. 828 ЦКУ), тобто безоплатне надання житла. У такому разі орендар офіційно не винен вам жодної гривні, а є лише "гостем", який не хоче з’їжджати.

"Здавати квартиру без договору — це як пустити пожити "нормальних людей", а потім молитися, щоб вони виявились справді нормальними", — зазначає юристка Любов Полішкевич у коментарі "РБК-Україна".

Навіть якщо ви отримували перекази на картку, суд може розцінити їх як подарунок, компенсацію за ремонт чи іншу добровільну допомогу. Без письмової угоди стягнути борг за оренду практично неможливо.

Як діяти, якщо орендар не платить і не з’їжджає

Якщо письмового договору немає, виселення орендаря — єдиний реальний спосіб повернути контроль над своїм майном. Ось покроковий алгоритм дій:

1. Надішліть письмове попередження. Напишіть орендарю офіційний лист із вимогою покинути приміщення через завершення строку проживання. Надішліть його рекомендованим листом або вручіть особисто за присутності свідків.
2. Зберіть докази. Підготуйте документи, що підтверджують ваше право власності (договір купівлі-продажу, витяг із реєстру). Зберігайте листування з орендарем, банківські перекази, квитанції за комунальні послуги, які ви сплачували.
3. Подайте позов до суду. Зверніться до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні майном (виселення). Аргументуйте, що особа проживає у вашій квартирі без правових підстав.
4. Отримайте судове рішення. Після розгляду справи суд може постановити виселити орендаря.
5. Зверніться до виконавчої служби. Якщо орендар не виконує рішення суду добровільно, виконавча служба забезпечить примусове виселення.

Але, наголошує юристка, без договору ви не зможете стягнути заборгованість за оренду чи компенсацію за комунальні послуги. Судовий процес зосередиться виключно на поверненні вашого майна.

А якщо квартиронаймач прописаний

Прописка (реєстрація місця проживання) не дає права власності чи постійного користування. Але ускладнює процес.

"Прописка не робить людину законним мешканцем. Але її доведеться зняти окремим судовим рішенням, якщо людина не погодиться добровільно", — коментує Полішкевич.

В такому разі потрібно паралельно подавати позов про виселення та звертатися щодо зняття з реєстрації.

Як запобігти проблемам у майбутньому

Щоб уникнути подібних ситуацій, юристка радить дотримуватись таких рекомендацій:

• укладайте письмовий договір. Навіть простий документ, де вказано строк оренди, суму платежів і обов’язки сторін, значно полегшить вирішення спорів;
• фіксуйте платежі. Вказуйте в договорі, що перекази на картку є оплатою за оренду. Зберігайте підтвердження всіх транзакцій;
• складіть акт приймання-передачі. Документально зафіксуйте стан квартири та майна на момент передачі орендарю;
• перевірте орендаря. Запитайте паспортні дані, контакти, дізнайтесь про попередні місця проживання. Це допоможе оцінити надійність людини.

"Якщо орендарі справді нормальні, їм нічого приховувати", — додає Полішкевич.

Як повідомлялось, в Україні, попри воєнний стан, ринок оренди житла демонструє значне зростання, адже люди активно переїжджають у пошуках безпеки, що стимулює попит. Проте така динаміка призводить до збільшення кількості юридичних спорів між учасниками орендних відносин. Серед таких конфліктів особливо виділяється питання про можливість довгострокового орендаря претендувати на право власності на орендоване житло.

Також ми розповідали, що зміна розміру орендної плати після підписання договору часто стає джерелом розбіжностей між сторонами. Однак українське законодавство чітко регламентує порядок внесення таких змін.