Аренда без договора — что делать с жильцом, если он не платит

В Украине сдавать квартиру без договора — распространенная практика. Владельцы часто доверяют арендаторам "на слово", надеясь на порядочность. Но что делать, когда арендатор перестает платить, а письменного соглашения нет? Ведь без письменного договора собственник остается юридически незащищенным.

Законодательство Украины четко регулирует аренду жилья. Согласно ст. 811 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), договор аренды должен быть письменным. Устные договоренности не имеют юридической силы в суде. Без договора отношения могут квалифицироваться как ссуда (ст. 828 ГКУ), то есть бесплатное предоставление жилья. В таком случае арендатор официально не должен вам ни одной гривны, а является лишь "гостем", который не хочет съезжать.

"Сдавать квартиру без договора — это как пустить пожить "нормальных людей", а потом молиться, чтобы они оказались действительно нормальными", — отмечает юрист Любовь Полишкевич в комментарии "РБК-Украина".

Даже если вы получали переводы на карту, суд может расценить их как подарок, компенсацию за ремонт или другую добровольную помощь. Без письменного соглашения взыскать долг за аренду практически невозможно.

Как действовать, если арендатор не платит и не съезжает

Если письменного договора нет, выселение арендатора — единственный реальный способ вернуть контроль над своим имуществом. Вот пошаговый алгоритм действий:

1. Отправьте письменное предупреждение. Напишите арендатору официальное письмо с требованием покинуть помещение из-за завершения срока проживания. Отправьте его заказным письмом или вручите лично в присутствии свидетелей.
2. Соберите доказательства. Подготовьте документы, подтверждающие ваше право собственности (договор купли-продажи, выписка из реестра). Сохраняйте переписку с арендатором, банковские переводы, квитанции за коммунальные услуги, которые вы платили.
3. Подайте иск в суд. Обратитесь в суд с иском об устранении препятствий в пользовании имуществом (выселение). Аргументируйте, что лицо проживает в вашей квартире без правовых оснований.
4. Получите судебное решение. После рассмотрения дела суд может постановить выселить арендатора.
5. Обратитесь в исполнительную службу. Если арендатор не выполняет решения суда добровольно, исполнительная служба обеспечит принудительное выселение.

Но, отмечает юрист, без договора вы не сможете взыскать задолженность за аренду или компенсацию за коммунальные услуги. Судебный процесс сосредоточится исключительно на возвращении вашего имущества.

А если квартиросъемщик прописан

Прописка (регистрация места жительства) не дает права собственности или постоянного пользования. Но усложняет процесс.

"Прописка не делает человека законным жильцом. Но ее придется снять отдельным судебным решением, если человек не согласится добровольно", — комментирует Полишкевич.

В таком случае нужно параллельно подавать иск о выселении и обращаться о снятии с регистрации.

Как предотвратить проблемы в будущем

Чтобы избежать подобных ситуаций, юрист советует придерживаться таких рекомендаций:

• заключайте письменный договор. Даже простой документ, где указан срок аренды, сумма платежей и обязанности сторон, значительно облегчит решение споров;
• фиксируйте платежи. Указывайте в договоре, что переводы на карту являются оплатой за аренду. Сохраняйте подтверждения всех транзакций;
• составьте акт приема-передачи. Документально зафиксируйте состояние квартиры и имущества на момент передачи арендатору;
• проверьте арендатора. Спросите паспортные данные, контакты, узнайте о предыдущих местах проживания. Это поможет оценить надежность человека.

"Если арендаторы действительно нормальные, им нечего скрывать", — добавляет Полишкевич.

Как сообщалось, в Украине, несмотря на военное положение, рынок аренды жилья демонстрирует значительный рост, ведь люди активно переезжают в поисках безопасности, что стимулирует спрос. Однако такая динамика приводит к увеличению количества юридических споров между участниками арендных отношений. Среди таких конфликтов особенно выделяется вопрос о возможности долгосрочного арендатора претендовать на право собственности на арендованное жилье.

Также мы рассказывали, что изменение размера арендной платы после подписания договора часто становится источником разногласий между сторонами. Однако украинское законодательство четко регламентирует порядок внесения таких изменений.