Оренда житла — чи може винаймач відсудити квартиру

В умовах воєнного стану ринок оренди житла в Україні активно розвивається. Люди переїжджають у безпечніші регіони, і попит на оренду лише зростає. Проте разом із цим зростає й кількість юридичних конфліктів між орендодавцями й орендарями.

Одне з найгостріших питань у цих відносинах: чи може людина, яка довго орендує житло, претендувати на його власність? Як наголосила адвокатка Тетяна Даниленко у коментарі "РБК-Україна", скільки б років не проживав квартирант, оренда не дає йому прав на квартиру. Це лише тимчасове право користування, а не володіння.

Що каже закон: правова основа відносин

Згідно з Конституцією України (ст. 41), право власності є непорушним, і жодна особа не може бути позбавлена майна без належних підстав. Саме тому суди не визнають претензій на житло з боку орендарів лише на підставі довготривалого користування.

Договір оренди чітко регулює межі прав наймача. Він може користуватися житлом, але не може:

• передавати житло третім особам без згоди власника;
• здійснювати будь-які дії з майном, що виходять за межі користування;
• претендувати на право власності після тривалого проживання.

"Якщо ваше майно належить вам на підставі правовстановлювальних документів, жоден квартирант не зможе у вас його відсудити — навіть через 10 років оренди", — наголошує адвокатка.

Неприватизовані квартири: хто їхній справжній власник

Окремо варто розглянути ситуацію з неприватизованим житлом. Часто мешканці таких квартир плутають поняття "проживаю" і "володію".

"Неприватизоване житло — це майно, яке належить державі або територіальній громаді. Людина там проживає за договором соцнайму, але не є власником", — уточнює Даниленко.

Тобто орендар, який мешкає у неприватизованій квартирі, не може автоматично претендувати на неї, навіть якщо живе там багато років. Власником такого житла може стати лише особа, яка здійснила приватизацію, а це — окремий юридичний процес.

Як здати житло законно: поради власникам

Для захисту своїх прав власникам варто здавати житло офіційно. Це передбачає:

• укладення письмового договору оренди;
• сплату податків (18% ПДФО + 5% військовий збір);
• отримання застави від орендаря.

Орендодавець має право вимагати відшкодування збитків, якщо вони спричинені наймачем. Водночас правильно складений договір захищає обидві сторони — і від зловживань, і від непорозумінь.

"Варто чітко прописати умови повернення застави, стан квартири при виселенні, строки повідомлення про розірвання договору", — радить експертка.

Орендарю теж не варто розслаблятися

Наймач має перевірити:

• правовстановлювальні документи власника;
• реєстрацію права власності у Держреєстрі;
• умови договору, що підтверджують законність оренди.

Без цього легко стати жертвою шахраїв або втратити свої кошти. Якщо договір не підписано або він складений з порушеннями — у разі конфлікту буде складно захистити свої права в суді.

"Юридично захищеним є лише той орендар, який офіційно уклав договір і діє в межах закону", — наголошує Даниленко.

Чи були випадки, коли квартирант відсудив житло

Історій, де орендарі намагаються відсудити майно, чимало — однак вони майже завжди завершуються поразкою. Суд керується виключно правом власності, зафіксованим у реєстрах. Жодні моральні аргументи, типу "я тут жив 15 років", не мають юридичної сили, каже адвокатка.

Єдиним винятком можуть бути випадки незаконної приватизації, коли відбувся перехід прав без згоди справжнього власника. Але тоді предметом суду стає не сам факт оренди, а порушення законної процедури, уточнює Даниленко.

Що важливо запам’ятати

1. Оренда — це користування, а не володіння. Жоден строк проживання не дає права власності.
2. Право власності — виключне і захищене законом. Його можна змінити лише в межах законної процедури.
3. Орендар не має права претендувати на майно, навіть якщо інвестував у нього гроші чи здійснював ремонт.
4. Усі домовленості мають бути закріплені договором. Уникайте усних угод.
5. Орендодавці мають здавати житло офіційно. Це дає змогу захистити себе в суді.

Як повідомлялось, проблема неплатоспроможних орендарів, що не бажають виселятися, є однією з найгостріших у сфері оренди житла в Україні. Ці ситуації призводять до значних фінансових збитків для власників та створюють складні правові питання. Важливо пам'ятати, що будь-які самовільні дії можуть мати негативні юридичні наслідки, тому вирішувати такі конфлікти слід виключно у правовому полі.

Також зазначимо, в Україні планується масштабна реформа ринку оренди житла, покликана адаптувати його до реалій воєнного часу та економічної нестабільності. Верховна Рада та відповідні міністерства активно працюють над оновленням житлової політики. Основна мета змін — детінізація ринку через податкові стимули для орендодавців, що має зробити його прозорішим та стабільнішим.