Аренда жилья — может ли наниматель отсудить квартиру

В условиях военного положения рынок аренды жилья в Украине активно развивается. Люди переезжают в более безопасные регионы, и спрос на аренду только растет. Однако вместе с этим растет и количество юридических конфликтов между арендодателями и арендаторами.

Один из самых острых вопросов в этих отношениях: может ли человек, который долго арендует жилье, претендовать на его собственность? Как отметила адвокат Татьяна Даниленко в комментарии "РБК-Украина", сколько бы лет ни проживал квартирант, аренда не дает ему прав на квартиру. Это лишь временное право пользования, а не владения.

Что говорит закон: правовая основа отношений

Согласно Конституции Украины (ст. 41), право собственности является нерушимым, и ни одно лицо не может быть лишено имущества без надлежащих оснований. Именно поэтому суды не признают претензий на жилье со стороны арендаторов только на основании длительного пользования.

Договор аренды четко регулирует границы прав нанимателя. Он может пользоваться жильем, но не может:

• передавать жилье третьим лицам без согласия собственника;
• совершать любые действия с имуществом, выходящие за пределы пользования;
• претендовать на право собственности после длительного проживания.

"Если ваше имущество принадлежит вам на основании правоустанавливающих документов, ни один квартирант не сможет у вас его отсудить — даже через 10 лет аренды", — отмечает адвокат.

Неприватизированные квартиры: кто их настоящий владелец

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию с неприватизированным жильем. Часто жители таких квартир путают понятия "проживаю" и "владею".

"Неприватизированное жилье — это имущество, которое принадлежит государству или территориальной общине. Человек там проживает по договору соцнайма, но не является собственником", — уточняет Даниленко.

То есть арендатор, который живет в неприватизированной квартире, не может автоматически претендовать на нее, даже если живет там много лет. Владельцем такого жилья может стать только лицо, которое осуществило приватизацию, а это — отдельный юридический процесс.

Как сдать жилье законно: советы владельцам

Для защиты своих прав владельцам стоит сдавать жилье официально. Это предусматривает:

• заключение письменного договора аренды;
• уплату налогов (18% НДФЛ + 5% военный сбор);
• получение залога от арендатора.

Арендодатель имеет право требовать возмещения убытков, если они вызваны нанимателем. В то же время правильно составленный договор защищает обе стороны — и от злоупотреблений, и от недоразумений.

"Стоит четко прописать условия возврата залога, состояние квартиры при выселении, сроки уведомления о расторжении договора", — советует эксперт.

Арендатору тоже не стоит расслабляться

Наниматель должен проверить:

• правоустанавливающие документы владельца;
• регистрацию права собственности в Госреестре;
• условия договора, подтверждающие законность аренды.

Без этого легко стать жертвой мошенников или потерять свои средства. Если договор не подписан или составлен с нарушениями — в случае конфликта будет сложно защитить свои права в суде.

"Юридически защищенным является только тот арендатор, который официально заключил договор и действует в рамках закона", — отмечает Даниленко.

Были ли случаи, когда квартирант отсудил жилье

Историй, где арендаторы пытаются отсудить имущество, немало — однако они почти всегда завершаются поражением. Суд руководствуется исключительно правом собственности, зафиксированным в реестрах. Никакие моральные аргументы, типа "я здесь жил 15 лет", не имеют юридической силы, говорит адвокат.

Единственным исключением могут быть случаи незаконной приватизации, когда произошел переход прав без согласия настоящего владельца. Но тогда предметом суда становится не сам факт аренды, а нарушение законной процедуры, уточняет Даниленко.

Что важно запомнить

1. Аренда — это пользование, а не владение. Ни один срок проживания не дает права собственности.
2. Право собственности — исключительное и защищенное законом. Его можно изменить только в рамках законной процедуры.
3. Арендатор не имеет права претендовать на имущество, даже если инвестировал в него деньги или осуществлял ремонт.
4. Все договоренности должны быть закреплены договором. Избегайте устных соглашений.
5. Арендодатели должны сдавать жилье официально. Это позволяет защитить себя в суде.

Как сообщалось, проблема неплатежеспособных арендаторов, не желающих выселяться, является одной из самых острых в сфере аренды жилья в Украине. Эти ситуации приводят к значительным финансовым убыткам для владельцев и создают сложные правовые вопросы. Важно помнить, что любые самовольные действия могут иметь негативные юридические последствия, поэтому решать такие конфликты следует исключительно в правовом поле.

Также отметим, в Украине планируется масштабная реформа рынка аренды жилья, призванная адаптировать его к реалиям военного времени и экономической нестабильности. Верховная Рада и соответствующие министерства активно работают над обновлением жилищной политики. Основная цель изменений — детенизация рынка через налоговые стимулы для арендодателей, что должно сделать его более прозрачным и стабильным.