Підвищення оренди за квартиру — коли законне, а коли ні

Ситуація, коли орендодавець вирішує змінити суму плати вже після укладення договору, залишається однією з найпоширеніших причин конфліктів. Проте, згідно з українським законодавством, механізм таких змін чітко визначений.

Питання зміни орендної плати під час дії чинного договору є надзвичайно актуальним і часто викликає суперечки між орендодавцями та орендарями, підкреслює у коментарі "РБК-Україна" юристка Тетяна Тернавська.

Вона посилається на норми Цивільного кодексу України — статті 626 та 651, — які наголошують: укладений договір зобов’язує сторони виконувати його умови протягом усього терміну дії.

"Це означає, що умови, в тому числі й розмір орендної плати, не можуть бути змінені в односторонньому порядку, якщо інше не передбачено договором або законом", — уточнює Тернавська.

Коли власник має право ініціювати зміну плати

Це прямо зазначено в договорі

Багато орендних угод містять пункт, який дозволяє власнику переглядати плату. У цьому разі дії орендодавця будуть правомірними — але лише за дотримання процедур.

"Якщо в умовах вказано, що орендодавець має право раз на рік переглядати орендну плату з урахуванням інфляції або змін на ринку — це допустимо. Але навіть у такому разі потрібно дотримуватись прописаного порядку (наприклад, повідомити орендаря за 30 днів)", — говорить експертка.

За взаємною згодою сторін

Зміна розміру оплати можлива лише після підписання обома сторонами додаткової угоди. Якщо ж орендар відмовляється — старий розмір оплати залишається чинним до закінчення строку договору.

У разі пролонгації договору

Коли термін дії договору завершився, а сторони домовилися продовжити співпрацю, умови (у тому числі й фінансові) можуть бути переглянуті. У такому разі це вже не вважається зміною чинного договору, а новим етапом співпраці.

Коли підвищення оренди порушує права орендаря

Найбільш суперечливою є ситуація, коли власник повідомляє про підвищення орендної плати без жодного обговорення з орендарем. Якщо в договорі відсутній пункт, що передбачає таку можливість, — дії власника будуть неправомірними.

"Усі випадки, коли орендодавець самостійно і без згоди орендаря вирішує підвищити плату, не маючи на це законних підстав або посилання на відповідні пункти договору — є порушенням зобов’язань", — каже Тернавська.

У такому випадку орендар має повне право:

• не погоджуватись із вимогами;
• продовжувати вносити попередньо узгоджену суму;
• звернутись до суду або поліції у випадку тиску чи спроби насильницького виселення.

Особливо важливо пам’ятати, що навіть у періоди різких змін на ринку чи економічної нестабільності закон залишається на боці того, хто дотримується умов чинного договору.

"Економічні обставини не дають автоматичного права змінювати умови без згоди другої сторони", — наголошує юристка.

На що звертати увагу під час підписання договору

Перед укладенням угоди слід уважно вивчити всі положення — зокрема ті, що стосуються можливих змін у майбутньому. У договорах часто формулювання можуть бути розмитими: "власник має право переглядати плату", "зміна можлива за потреби" тощо. Важливо, щоб такі пункти були конкретизовані — із зазначенням частоти, підстав і строків повідомлення.

"Я раджу орендарям звертати особливу увагу на формулювання в договорі, адже саме вони можуть стати підставою для легального підвищення плати в майбутньому", — коментує Тернавська.

Що робити у разі конфлікту

У випадках, коли орендодавець намагається підвищити плату всупереч умовам договору, юристи радять фіксувати всі комунікації письмово (електронна пошта, месенджери), а також звернутись по правову допомогу.

Додатково варто пам’ятати:

• навіть якщо ви погодились усно — це не завжди є підставою для зміни суми;
• письмова угода — єдиний легітимний спосіб фіксувати нові умови;
• зміна договору без вашої згоди не має юридичної сили.

Зміна розміру орендної плати — це процес, який має базуватися виключно на законі та письмовій згоді сторін. Власник не має права діяти одноосібно, а орендар — зобов’язаний знати свої права.

"Прозорий договір і правова обізнаність — найкращий захист у таких ситуаціях", — резюмує Тернавська.

Як повідомлялось, ринок оренди житла в Україні стрімко зростає через переміщення населення до безпечніших регіонів під час воєнного стану. Це призводить до підвищеного попиту на орендовані помешкання. На жаль, така ситуація також спричиняє збільшення кількості юридичних спорів між власниками житла та орендарями.

Також ми розповідали, що однією з частих проблем у сфері оренди житла є неплатоспроможні мешканці, які відмовляються звільняти помешкання. Це призводить до фінансових збитків для власників та створює правові труднощі. Важливо пам'ятати, що спроби самостійного виселення можуть мати юридичні наслідки, тому діяти слід виключно в межах чинного законодавства.