Прописка и собственность — можно ли потерять жилье из-за "жильца"

Может ли человек, зарегистрированный в вашей квартире, претендовать на нее? Этот вопрос беспокоит многих украинцев, особенно тех, кто решается вписать в свое жилье родственника, друга или арендатора. Несмотря на десятилетия независимости, мифы о так называемой прописке остались. Особенно распространено представление, что зарегистрированное лицо автоматически получает право на часть недвижимости или, по меньшей мере, становится "невыселяемым" жильцом.

В Украине с 2003 года официально отказались от советского понятия "прописка", напомнил адвокат Роман Симутин. На смену ему пришла регистрация места жительства, которая, по сути, является лишь записью в паспорте.

Это не право на жилье. Это не доля в квартире. Это — исключительно подтверждение факта проживания по конкретному адресу.

"Регистрация — это административная процедура, которая не имеет ничего общего с правом собственности", — подчеркивает адвокат.

В законодательстве четко прописано: лицо, зарегистрированное в жилье, не приобретает никаких прав на имущество. Владельцем жилья является только тот, кто имеет соответствующее свидетельство или выписку из реестра прав на недвижимое имущество.

Может ли прописанный продать квартиру или ее часть

Зарегистрированное лицо не имеет права распоряжаться жильем, даже если проживает в нем много лет. Он не может продать, подарить, обменять или поделить эту недвижимость.

"Это так не работает, потому что у жилья есть официальный владелец, который владеет им на 100%", — объясняет Симутин.

Длительное проживание или даже оплата коммунальных услуг также не создает никаких имущественных прав. Это касается как родственников, так и посторонних лиц.

А если человек прописан давно — можно ли его выселить

Ранее владельцы сталкивались с серьезными трудностями в вопросе снятия с регистрации лиц, которые не хотели выписываться. Ситуация изменилась в декабре 2021 года со вступлением в силу нового закона. Теперь владелец частного жилья имеет право обратиться в орган регистрации и снять лицо с учета без его согласия.

Речь идет о Законе Украины "О предоставлении публичных (электронных публичных) услуг по декларированию и регистрации места жительства в Украине".

"Если жилье принадлежит вам, то и решение, кто там будет зарегистрирован, принимаете вы", — говорит Симутин.

Это существенно упростило жизнь многим владельцам, которые ранее были вынуждены проходить через суды, чтобы "выписать" бывших родственников, нанимателей или даже незнакомцев, оставшихся в реестре.

Может ли ребенок или родственник претендовать на жилье

Регистрация даже близких родственников, включая детей или родителей, не создает для них автоматического права собственности. Однако некоторые нюансы все же существуют.

Например, если ребенок зарегистрирован в жилье, то без согласия органов опеки выписать его нельзя. Но даже в таком случае жилье остается в собственности взрослого.

Стоит помнить: регистрация — это социальная гарантия, а не юридическое владение, подчеркивает эксперт.

Что происходит с зарегистрированными после продажи жилья

Этот момент также часто вызывает тревогу. Люди опасаются, что покупатель получит квартиру вместе с "нелегальными" жильцами. Тем не менее:

• при смене собственника регистрация других лиц не препятствует сделке;
• после продажи владелец или покупатель может инициировать снятие таких лиц с регистрации;
• ни одна прописка не блокирует продажу имущества.

"Право собственности — это основа. Если у вас есть документы, вы можете спокойно распоряжаться имуществом", — говорит правовед.

Совет владельцам: как защитить свою недвижимость

1. Не путайте регистрацию с правом собственности — это совершенно разные вещи.
2. Избегайте массовой регистрации лиц в своей квартире — каждая лишняя запись в паспорте потенциально усложняет вашу жизнь.
3. Пользуйтесь новыми правами собственника — с 2021 года вы можете снимать с регистрации лиц без суда.
4. Сохраняйте документы на собственность — именно они являются главным доказательством вашего владения.

Жить можно, владеть — нет

Таким образом, констатирует Симутин, наличие регистрации в квартире не создает для зарегистрированного человека никакого права на жилье. Он не становится совладельцем, не может продавать, дарить или запрещать другим распоряжаться имуществом. Закон четко защищает интересы собственника.

Прописка — лишь формальность, которую можно легко отменить. А вот право собственности — серьезная юридическая категория, и она всегда остается за тем, у кого есть на это документ.

Что еще стоит знать украинцам

Вопрос выписки или выселения из квартиры может быть достаточно сложным, особенно если не владеть всеми тонкостями законодательства. По состоянию на июнь 2025 года, в условиях военного положения, существуют определенные категории лиц, которых невозможно выписать из жилья, даже по решению суда.

Также мы рассказывали, что сейчас тема наследования недвижимости в Украине особенно важна из-за военного положения, законодательных изменений и миграции. Многие украинцы ошибочно считают, что регистрация по определенному адресу автоматически дает право на наследство. На самом деле, прописка не влияет на ваше право унаследовать квартиру, ведь наследование регулируется нормами гражданского законодательства, определяющими круг наследников по закону или по завещанию.