Прописка та власність — чи може зареєстрований забрати житло

Чи може людина, зареєстрована у вашій квартирі, претендувати на неї? Це питання турбує багатьох українців, особливо тих, хто зважується вписати до свого житла родича, друга або орендаря. Незважаючи на десятиліття незалежності, міфи про так звану прописку залишилися. Особливо поширеним є уявлення, що зареєстрована особа автоматично отримує право на частину нерухомості або, щонайменше, стає "невиселяємим" мешканцем.

В Україні з 2003 року офіційно відмовилися від радянського поняття "прописка", нагадав адвокат Роман Сімутін. На зміну йому прийшла реєстрація місця проживання, яка, по суті, є лише записом у паспорті.

Це не право на житло. Це не частка у квартирі. Це — виключно підтвердження факту проживання за конкретною адресою.

"Реєстрація — це адміністративна процедура, яка не має нічого спільного з правом власності", — підкреслює адвокат.

У законодавстві чітко прописано: особа, зареєстрована у житлі, не набуває жодних прав на майно. Власником житла є тільки той, хто має відповідне свідоцтво або витяг з реєстру прав на нерухоме майно.

Чи може прописаний продати квартиру або її частину

Зареєстрована особа не має права розпоряджатися житлом, навіть якщо проживає у ньому багато років. Вона не може продати, подарувати, обміняти чи поділити цю нерухомість.

"Це так не працює, бо у житла є офіційний власник, який володіє ним на 100%", — пояснює Сімутін.

Тривале проживання або навіть сплата комунальних послуг також не створює жодних майнових прав. Це стосується як родичів, так і сторонніх осіб.

А якщо людина прописана давно — чи можна її виселити

Раніше власники стикалися з серйозними труднощами у питанні зняття з реєстрації осіб, які не хотіли виписуватись. Ситуація змінилася у грудні 2021 року з набранням чинності нового закону. Тепер власник приватного житла має право звернутися до органу реєстрації та зняти особу з обліку без її згоди.

Йдеться про Закон України "Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні".

"Якщо житло належить вам, то і рішення, хто там буде зареєстрований, приймаєте ви", — каже Сімутін.

Це суттєво спростило життя багатьом власникам, які раніше були змушені проходити через суди, аби "виписати" колишніх родичів, наймачів чи навіть незнайомців, що залишились у реєстрі.

Чи може дитина або родич претендувати на житло

Реєстрація навіть близьких родичів, включно з дітьми або батьками, не створює для них автоматичного права власності. Проте деякі нюанси все ж існують.

Наприклад, якщо дитина зареєстрована в житлі, то без згоди органів опіки виписати її не можна. Але навіть у такому випадку житло залишається у власності дорослого.

Варто пам’ятати: реєстрація — це соціальна гарантія, а не юридичне володіння, підкреслює експерт.

Що відбувається з зареєстрованими після продажу житла

Цей момент також часто викликає тривогу. Люди побоюються, що покупець отримає квартиру разом із "нелегальними" мешканцями. Проте:

• при зміні власника реєстрація інших осіб не перешкоджає угоді;
• після продажу власник або покупець може ініціювати зняття таких осіб із реєстрації;
• жодна прописка не блокує продаж майна.

"Право власності — це основа. Якщо у вас є документи, ви можете спокійно розпоряджатися майном", — каже правознавець.

Порада власникам: як захистити свою нерухомість

1. Не плутайте реєстрацію з правом власності — це зовсім різні речі.
2. Уникайте масової реєстрації осіб у своїй квартирі — кожен зайвий запис у паспорті потенційно ускладнює ваше життя.
3. Користуйтеся новими правами власника — з 2021 року ви можете знімати з реєстрації осіб без суду.
4. Зберігайте документи на власність — саме вони є головним доказом вашого володіння.

Жити можна, володіти — ні

Таким чином, констатує Сімутін, наявність реєстрації у квартирі не створює для зареєстрованої особи жодного права на житло. Вона не стає співвласником, не може продавати, дарувати чи забороняти іншим розпоряджатися майном. Закон чітко захищає інтереси власника.

Прописка — лише формальність, яку можна легко скасувати. А от право власності — серйозна юридична категорія, і вона завжди лишається за тим, у кого є на це документ.

Що ще варто знати українцям

Питання виписки чи виселення з квартири може бути досить складним, особливо якщо не володіти всіма тонкощами законодавства. Станом на червень 2025 року, в умовах воєнного стану, існують певні категорії осіб, яких неможливо виписати з житла, навіть за рішенням суду. 

Також ми розповідали, що зараз тема успадкування нерухомості в Україні є особливо важливою через воєнний стан, законодавчі зміни та міграцію. Багато українців помилково вважають, що реєстрація за певною адресою автоматично надає право на спадок. Насправді, прописка не впливає на ваше право успадкувати квартиру, адже спадкування регулюється нормами цивільного законодавства, що визначають коло спадкоємців за законом або за заповітом.