Продажа недвижимости — сколько "съедят" налоги в 2025 году

Продажа жилья — это не только подписанный договор и переданные ключи. Это также серьезные налоговые обязательства. В 2025 году их размер может значительно повлиять на конечную сумму, которую получит продавец. Более того, в некоторых случаях придется отдать государству до четверти стоимости сделки.

При продаже квартиры или дома в Украине в 2025 году стороны сделки сталкиваются с несколькими обязательными платежами, рассказала адвокат Ирина Смитюх в комментарии агентству УНИАН. Продавец платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и военный сбор, если продажа подлежит налогообложению.

Покупатель, со своей стороны, платит взнос в Пенсионный фонд в размере 1% от стоимости недвижимости. Кроме того, обе стороны обычно делят расходы на государственную пошлину (1%) и услуги нотариуса, хотя это зависит от договоренности.

"Размер налогов зависит от многих факторов: вида недвижимости, количества лет владения, количества продаж за год, а также от того, было ли жилье унаследовано или приобретено", — объясняет Смитюх.

Сумма, с которой рассчитываются налоги, базируется на цене, указанной в договоре купли-продажи, но она не может быть ниже оценочной стоимости недвижимости.

"Мы не советуем умышленно занижать стоимость в договоре, чтобы уменьшить налоги. В случае признания договора недействительным продавец не сможет доказать реальные убытки", — предупреждает Смитюх.

Как рассчитывается налог в зависимости от обстоятельств

Размер налогов зависит от нескольких ключевых факторов: продолжительности владения недвижимостью, количества продаж за год, типа недвижимости (жилая или коммерческая) и способа приобретения права собственности (покупка или наследство).

Продажа жилой недвижимости: основные ставки

1. Первая продажа за год, владение более 3 лет. Если вы владеете квартирой или домом более трех лет и это ваша первая продажа в году, НДФЛ и военный сбор не уплачиваются. В таком случае расходы ограничиваются 2%: 1% взноса в Пенсионный фонд (платит покупатель) и 1% государственной пошлины (по договоренности сторон).
2. Первая продажа, владение менее 3 лет. Если недвижимость в вашей собственности менее трех лет, к 2% добавляется НДФЛ в размере 5% и военный сбор в размере 5%. В целом налоги составят 12% от стоимости.
3. Вторая продажа за год, владение более 3 лет. В этом случае также уплачивается 12%: 5% НДФЛ, 5% военный сбор, 1% взнос в Пенсионный фонд и 1% государственная пошлина.
4. Вторая продажа, владение менее 3 лет. НДФЛ возрастает до 18%, что вместе с военным сбором (5%), взносом в Пенсионный фонд (1%) и государственной пошлиной (1%) дает общую ставку 25%.
5. Третья и последующие продажи за год. Независимо от длительности владения, НДФЛ составляет 18%, а общая сумма налогов — 25%.

"В случае третьей и последующих продаж размер НДФЛ достигнет 18%. Нерезиденты также должны уплатить 18% НДФЛ", — уточняет Смитюх.

Интересно, что для третьей и последующих продаж есть возможность уменьшить налогооблагаемый доход.

"Доход от продажи можно уменьшить на подтвержденные документами расходы на покупку этого имущества. То есть платить НДФЛ можно только с прибыли, а не с полной стоимости", — отмечает Смитюх.

Для этого нужно хранить документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости.

Унаследованная недвижимость

Если квартира или дом получены в наследство, продавец освобождается от уплаты НДФЛ и военного сбора независимо от продолжительности владения. В таком случае уплачиваются только 1% взноса в Пенсионный фонд и 1% государственной пошлины.

Коммерческая недвижимость

Для нежилых объектов (например, офисов или складов) действуют фиксированные ставки независимо от продолжительности владения: 5% НДФЛ, 5% военный сбор, 1% взнос в Пенсионный фонд и 1% государственная пошлина. Всего — 12% от стоимости.

Льготы и исключения

Некоторые категории граждан могут воспользоваться льготами, которые уменьшают расходы при продаже недвижимости. Например, от уплаты 1% государственной пошлины освобождаются:

• лица с инвалидностью 1 и 2 групп;
• пострадавшие вследствие Чернобыльской катастрофы;
• инвалиды войны и семьи погибших воинов.

"Если одна сторона освобождена от уплаты пошлины, нотариус может требовать уплаты с другой стороны. Полное освобождение возможно, только если обе стороны относятся к льготным категориям", — объясняет Смитюх.

Покупатели также могут избежать уплаты 1% взноса в Пенсионный фонд при определенных условиях:

• это первая покупка недвижимости;
• лицо не участвовало в приватизации;
• недвижимость не была получена в наследство или в качестве подарка;
• покупатель находится в квартирной очереди.

Для этого нужно предоставить документальное подтверждение.

Зная эти правила и льготы, можно значительно уменьшить расходы, сохранив больше средств от сделки.

"Сохраняйте документы и не занижайте стоимость в договоре — это поможет избежать проблем в будущем", — отмечает Смитюх.

Что еще стоит знать украинцам

Владение жильем, будь то квартира или дом, несет за собой не только приятные моменты, но и определенные обязательства, в частности уплату налога на недвижимость. Ежегодно владельцы получают квитанции с начисленной суммой, и очень важно знать, как убедиться в правильности расчета, ведь ошибки случаются довольно часто. Проверка начислений поможет избежать переплаты или недоимки.

Также мы рассказывали, что украинский рынок недвижимости в 2025 году претерпит значительные изменения. Теперь покупатели тратят на выбор квартиры почти втрое больше времени: средний цикл принятия решения вырос с 21 до 67 дней.