Продаж нерухомості — скільки "з’їдять" податки у 2025

Продаж житла — це не лише підписаний договір і передані ключі. Це також серйозні податкові зобов’язання. У 2025 році їхній розмір може значно вплинути на кінцеву суму, яку отримає продавець. Ба більше, у деяких випадках доведеться віддати державі до чверті вартості угоди.

Під час продажу квартири чи будинку в Україні у 2025 році сторони угоди стикаються з кількома обов’язковими платежами, розповіла адвокатка Ірина Смітюх у коментарі агентству УНІАН. Продавець сплачує податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір, якщо продаж підлягає оподаткуванню.

Покупець, зі свого боку, сплачує внесок до Пенсійного фонду в розмірі 1% від вартості нерухомості. Крім того, обидві сторони зазвичай ділять витрати на державне мито (1%) та послуги нотаріуса, хоча це залежить від домовленості.

"Розмір податків залежить від багатьох чинників: виду нерухомості, кількості років володіння, кількості продажів за рік, а також від того, чи було житло успадковано чи придбано", — пояснює Смітюх.

Сума, з якої розраховуються податки, базується на ціні, зазначеній у договорі купівлі-продажу, але вона не може бути нижчою за оціночну вартість нерухомості. 

"Ми не радимо навмисне занижувати вартість у договорі, щоб зменшити податки. У разі визнання договору недійсним продавець не зможе довести реальні збитки", — попереджає Смітюх.

Як розраховується податок залежно від обставин

Розмір податків залежить від кількох ключових факторів: тривалості володіння нерухомістю, кількості продажів за рік, типу нерухомості (житлова чи комерційна) та способу набуття права власності (купівля чи спадщина).

Продаж житлової нерухомості: основні ставки

1. Перший продаж за рік, володіння понад 3 роки. Якщо ви володієте квартирою чи будинком понад три роки й це ваш перший продаж у році, ПДФО та військовий збір не сплачуються. У такому разі витрати обмежуються 2%: 1% внеску до Пенсійного фонду (сплачує покупець) та 1% державного мита (за домовленістю сторін).
2. Перший продаж, володіння менш як 3 роки. Якщо нерухомість у вашій власності менш ніж три роки, до 2% додається ПДФО у розмірі 5% та військовий збір у розмірі 5%. Загалом податки становитимуть 12% від вартості.
3. Другий продаж за рік, володіння понад 3 роки. У цьому випадку також сплачується 12%: 5% ПДФО, 5% військовий збір, 1% внесок до Пенсійного фонду та 1% державне мито.
4. Другий продаж, володіння менш як 3 роки. ПДФО зростає до 18%, що разом із військовим збором (5%), внеском до Пенсійного фонду (1%) та державним митом (1%) дає загальну ставку 25%.
5. Третій і наступні продажі за рік. Незалежно від тривалості володіння, ПДФО становить 18%, а загальна сума податків — 25%. 

"У разі третього і наступних продажів розмір ПДФО сягне 18%. Нерезиденти також мають сплатити 18% ПДФО", — уточнює Смітюх.

Цікаво, що для третього та наступних продажів є можливість зменшити оподатковуваний дохід.

"Дохід від продажу можна зменшити на підтверджені документами витрати на купівлю цього майна. Тобто платити ПДФО можна лише з прибутку, а не з повної вартості", — зазначає Смітюх. 

Для цього потрібно зберігати документи, що підтверджують витрати на придбання нерухомості.

Успадкована нерухомість

Якщо квартира чи будинок отримані у спадок, продавець звільняється від сплати ПДФО та військового збору незалежно від тривалості володіння. У такому разі сплачуються лише 1% внеску до Пенсійного фонду та 1% державного мита.

Комерційна нерухомість

Для нежитлових об’єктів (наприклад, офісів чи складів) діють фіксовані ставки незалежно від тривалості володіння: 5% ПДФО, 5% військовий збір, 1% внесок до Пенсійного фонду та 1% державне мито. Загалом — 12% від вартості.

Пільги та винятки

Деякі категорії громадян можуть скористатися пільгами, які зменшують витрати під час продажу нерухомості. Наприклад, від сплати 1% державного мита звільняються:

• особи з інвалідністю 1 та 2 груп;
• постраждалі внаслідок Чорнобильської катастрофи;
• інваліди війни та сім’ї загиблих воїнів.

"Якщо одна сторона звільнена від сплати мита, нотаріус може вимагати сплати з іншої сторони. Повне звільнення можливе, лише якщо обидві сторони належать до пільгових категорій", — пояснює Смітюх.

Покупці також можуть уникнути сплати 1% внеску до Пенсійного фонду за певних умов:

• це перша покупка нерухомості;
• особа не брала участі в приватизації;
• нерухомість не була отримана у спадок чи як подарунок;
• покупець перебуває у квартирній черзі.

Для цього потрібно надати документальне підтвердження.

Знаючи ці правила та пільги, можна значно зменшити витрати, зберігши більше коштів від угоди.

"Зберігайте документи та не занижуйте вартість у договорі — це допоможе уникнути проблем у майбутньому", — наголошує Смітюх.

Що ще варто знати українцям

Володіння житлом, квартира то чи будинок, несе за собою не лише приємні моменти, а й певні зобов'язання, зокрема сплату податку на нерухомість. Щорічно власники отримують квитанції з нарахованою сумою, і дуже важливо знати, як переконатися в правильності розрахунку, адже помилки трапляються досить часто. Перевірка нарахувань допоможе уникнути переплати або недоїмки.

Також ми розповідали, що український ринок нерухомості у 2025 році зазнає значних змін. Тепер покупці витрачають на вибір квартири майже втричі більше часу: середній цикл прийняття рішення зріс з 21 до 67 днів.