Продажа доли недвижимости — что ждет совладельца в 2025 году

Жилье в совместной собственности — это как брак без любви: живешь под одной крышей, но у каждого свое. Когда один из совладельцев решает выйти из "кооператива" — продать свою долю, начинается сложная игра по правилам гражданского законодательства. 

Законодательство Украины позволяет совладельцу свободно распоряжаться своей частью недвижимости, если соблюдать все юридические требования, отмечает адвокат Юрий Бабенко.

Ключевой вопрос — какой тип совместной собственности оформлен на жилье:

• общая совместная собственность — это преимущественно имущество супругов, где доли не выделены;
• общая долевая собственность — когда каждый имеет четко определенную долю (например, ½ или ⅓).

Продать долю без выделения в натуре можно только в условиях долевой собственности. Если же речь о совместной — придется сначала ее "превратить" в долевую.

Что делать, если квартира в общей совместной собственности

В этом случае прежде чем думать о продаже, стоит:

1. Согласовать выделение долей. Договориться с другими собственниками и заключить нотариально заверенный договор. Если согласия нет — обратиться в суд.
2. Провести техническую экспертизу. Выяснить, как распределить жилье: возможно ли выделить помещение, или доли будут только условными.
3. Получить выписку из реестра с указанием доли — именно это откроет путь к легальной продаже.

Как продать долю в общей долевой собственности

Владелец доли имеет право на ее продажу. Но закон требует соблюдения процедуры, которая дает преимущественное право другим совладельцам:

1. Письменное уведомление других владельцев с указанием цены и условий продажи (лучше — заказным письмом или через нотариуса).
2. Ожидание 30 дней на ответ. Если молчат — это считается отказом. Если согласны купить — продавец выбирает среди желающих.
3. Продажа третьим лицам по истечении срока или отказа совладельцев.

Адвокат отмечает, что игнорирование этого алгоритма дает право совладельцу подать в суд иск о переводе прав покупателя на себя.

Как происходит сделка: документы и действия

После соблюдения формальностей и наличия ответа (или его отсутствия) продавец может приступить к оформлению:

• выписка из Реестра прав на недвижимость;
• техническая документация на объект;
• нотариальное соглашение купли-продажи.

Нотариус имеет право отказать в сделке, если обнаружит нарушение процедуры информирования совладельцев.

Продажа доли в доме: особенности

Если речь о доле в частном доме, ко всем стандартным требованиям добавляется еще один нюанс — доступ к отдельному входу. Иногда суды признают невозможность реального раздела дома в натуре.

В таком случае доля остается "условной" и может продаваться только как абстрактное право на определенную часть дома. Это усложняет продажу, снижает стоимость и часто требует экспертной оценки.

Почему не стоит игнорировать закон

Даже если покупатель согласится купить долю "без лишних формальностей", такая сделка может быть оспорена в суде. Совладелец, который не получил предложение купить долю, может подать иск в течение 1 года. И суд может аннулировать сделку или перевести на себя права покупателя.

Это создает риски не только для продавца, но и для добросовестного покупателя. Результат — потерянное время, средства и репутация.

Альтернативы: как иначе избавиться от доли

• Дарение другому совладельцу (без обязанности информировать других).
• Объединение долей через обмен.
• Судебный раздел с последующей продажей в публичном порядке.

Каждый из этих вариантов имеет свои ограничения, но в отдельных случаях может стать выходом из патовой ситуации.

Что еще стоит знать украинцам

В Украине можно легко и законно проверить, владеет ли кто-то недвижимостью. Для этого есть Государственный реестр вещных прав, доступ к которому открыт для всех желающих. Благодаря этому реестру можно получить информацию о владельцах, наличие обременений, ипотек и другие важные детали, касающиеся недвижимого имущества.

Кроме того приобретение квартиры может стать настоящей головной болью, если окажется, что в ней до сих пор зарегистрированы посторонние лица, которых очень сложно выписать. Такая ситуация создает угрозу вашему праву собственности и может сорвать все планы на ремонт. Хотя в 2025 году доступ к информации о зарегистрированных лицах улучшился благодаря цифровым сервисам, помните, что эти данные конфиденциальны и охраняются законом.