Продаж частки нерухомості — що чекає співвласника у 2025

Житло у спільній власності — це як шлюб без любові: живеш під одним дахом, але кожен має своє. Коли один зі співвласників вирішує вийти з "кооперативу" — продати свою частку, починається складна гра за правилами цивільного законодавства.

Законодавство України дозволяє співвласнику вільно розпоряджатися своєю частиною нерухомості, якщо дотримуватися всіх юридичних вимог, наголошує адвокат Юрій Бабенко. 

Ключове питання — який тип спільної власності оформлено на житло:

• спільна сумісна власність — це переважно майно подружжя, де частки не виділені;
• спільна часткова власність — коли кожен має чітко визначену частку (наприклад, ½ або ⅓).

Продати частку без виділення у натурі можна лише за умов часткової власності. Якщо ж мова про сумісну — доведеться спочатку її "перетворити" на часткову.

Що робити, якщо квартира у спільній сумісній власності

У цьому випадку перш ніж думати про продаж, варто:

1. Узгодити виділення часток. Домовитися з іншими власниками й укласти нотаріально посвідчений договір. Якщо згоди немає — звернутися до суду.
2. Провести технічну експертизу. З'ясувати, як розподілити житло: чи можливо виокремити приміщення, чи частки будуть лише умовними.
3. Отримати витяг із реєстру із зазначенням частки — саме це відкриє шлях до легального продажу.

Як продати частку у спільній частковій власності

Власник частки має право на її продаж. Але закон вимагає дотримання процедури, яка дає переважне право іншим співвласникам:

1. Письмове повідомлення інших власників із зазначенням ціни та умов продажу (краще — рекомендованим листом або через нотаріуса).
2. Очікування 30 днів на відповідь. Якщо мовчать — це вважається відмовою. Якщо згодні купити — продавець обирає серед охочих.
3. Продаж третім особам після спливу терміну або відмови співвласників.

Адвокат наголошує, що ігнорування цього алгоритму дає право співвласнику подати до суду позов про переведення прав покупця на себе.

Як відбувається угода: документи та дії

Після дотримання формальностей і наявності відповіді (або її відсутності) продавець може розпочати оформлення:

• витяг з Реєстру прав на нерухомість;
• технічна документація на об’єкт;
• нотаріальна угода купівлі-продажу.

Нотаріус має право відмовити в угоді, якщо виявить порушення процедури інформування співвласників.

Продаж частки у будинку: особливості

Якщо мова про частку у приватному будинку, до всіх стандартних вимог додається ще один нюанс — доступ до окремого входу. Іноді суди визнають неможливість реального поділу будинку в натурі.

У такому разі частка залишається "умовною" і може продаватися лише як абстрактне право на певну частину будинку. Це ускладнює продаж, знижує вартість і часто потребує експертної оцінки.

Чому не варто ігнорувати закон

Навіть якщо покупець погодиться купити частку "без зайвих формальностей", така угода може бути оскаржена в суді. Співвласник, який не отримав пропозицію купити частку, може подати позов протягом 1 року. І суд може анулювати угоду або перевести на себе права покупця.

Це створює ризики не лише для продавця, а й для добросовісного покупця. Результат — втрачений час, кошти та репутація.

Альтернативи: як інакше позбутися частки

• Дарування іншому співвласнику (без обов’язку інформувати інших).
• Об’єднання часток через обмін.
• Судовий поділ з подальшим продажем у публічному порядку.

Кожен з цих варіантів має свої обмеження, але в окремих випадках може стати виходом з патової ситуації.

Що ще варто знати українцям

В Україні можна легко й законно перевірити, чи володіє хтось нерухомістю. Для цього є Державний реєстр речових прав, доступ до якого відкритий для всіх охочих. Завдяки цьому реєстру можна отримати інформацію про власників, наявність обтяжень, іпотек та інші важливі деталі, що стосуються нерухомого майна.

Крім того придбання квартири може стати справжнім головним болем, якщо виявиться, що в ній досі зареєстровані сторонні особи, яких дуже складно виписати. Така ситуація створює загрозу вашому праву власності та може зірвати всі плани на ремонт. Хоча у 2025 році доступ до інформації про зареєстрованих осіб покращився завдяки цифровим сервісам, пам'ятайте, що ці дані конфіденційні та охороняються законом.