Продажа доли дома — что нужно знать украинцам

В Украине правомерно продать не только полноценный дом, но и его часть. Это касается случаев, когда доля в недвижимости приобретена по наследству, дарению, покупке или в результате раздела общего имущества. Однако сам факт наличия в собственности части дома еще не означает, что ее легко будет реализовать. Все зависит от формы собственности и взаимодействия между совладельцами.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, как правильно продать часть дома, какие трудности могут возникнуть и как их преодолеть, чтобы сделка была законной и выгодной.

Какие виды совместной собственности существуют в Украине

Перед продажей стоит выяснить, какая именно у вас форма права собственности. По Гражданскому кодексу Украины, различают два основных вида:

1. Совместная долевая собственность — когда каждый совладелец владеет четко определенной долей недвижимости (например, ½ или ⅓).
2. Совместная совместная собственность — когда доли совладельцев не выделены, а право собственности принадлежит всем одновременно.

В первом случае продать свою часть дома проще, ведь она юридически определена. Во втором — продажа затруднена, потому что необходимо будет либо предварительно определить долю, либо осуществить ее разделение через суд.

Как работает преимущественное право совладельцев

Продажа части недвижимости в общей собственности требует учета преимущественного права покупки других совладельцев. Это означает, что перед продажей стороннему лицу, владелец обязан письменно уведомить других о намерении продать долю с указанием ее стоимости.

Другие совладельцы имеют месяц на принятие решения. Если кто-то согласится — продавать придется именно ему. Если же никто не желает покупать, все совладельцы должны подписать отказ от приобретения — с нотариальным заверением.

Стоит учитывать, что игнорирование этого шага открывает возможность для обжалования сделки в суде. Особенно, если кто-то из совладельцев докажет, что не был проинформирован или не имел возможности отреагировать.

Как законно продать часть дома без согласия

В случаях, когда другие совладельцы не выходят на контакт или живут за границей, продавец все равно обязан уведомить их официально. Сделать это можно через заказное письмо с уведомлением о вручении, в котором изложены условия продажи.

После отправки таких писем и истечения одного месяца с момента вручения или возврата письма как неврученного, можно оформлять продажу. Но здесь есть риск: если совладелец докажет в суде, что не был уведомлен, сделку могут признать недействительной.

Как избежать судебных споров при продаже

Лучший совет — согласовывать действия с совладельцами. Если контакты сложные, стоит обратиться к адвокату. Составление и отправка писем, надлежащая фиксация процесса — все это уменьшает юридические риски.

Также важно иметь на руках:

• выписку из Государственного реестра вещных прав, где указана доля;
• документ о праве собственности именно на долю (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
• оценку доли — она понадобится для нотариуса.

Почему сделку через дарение не всегда стоит использовать

Некоторые продавцы прибегают к альтернативному методу — передаче доли в виде дарения. Такой вариант действительно позволяет обойти преимущественное право, ведь оно не распространяется на договоры дарения.

Но здесь возникают другие ограничения:

• одаренный платит 5% налога на доходы физических лиц (если не является близким родственником);
• дополнительно начисляется 5% военного сбора;
• сумма налога определяется на основе оценки рыночной стоимости объекта.

Оценку проводит сертифицированный эксперт. Этот вариант может быть выгодным только в случае, если дарение происходит в пользу родственника или близкого доверенного лица.

Что советуют эксперты по недвижимости

Риэлторы рекомендуют всегда действовать официально, даже если совладельцы — родственники или знакомые. Как отмечает юрист Елена Гвоздева в комментарии Liga.Zakon, большинство споров возникают именно из-за отсутствия официальной переписки между сторонами:

"Если хотя бы один совладелец не проинформирован должным образом, любая сделка окажется под угрозой признания недействительной", — говорит эксперт.

Когда приходится обращаться в суд

Продажа части дома может повлечь судебную волокиту в случаях:

• совладелец не был уведомлен;
• нет определенной доли;
• один из совладельцев категорически против сделки;
• в документах есть противоречивые данные об объекте.

В такой ситуации приходится обращаться в суд с иском о выделении доли в натуре или признании сделки правомерной. Но судебный процесс может длиться долго и требует затрат.

Как сообщалось, переоформление недвижимости на родственников остается актуальным способом сохранения и защиты имущества, особенно учитывая текущие обстоятельства. В 2025 году такая процедура все еще возможна, но она требует квалифицированного юридического сопровождения для избежания рисков и правильного оформления всех документов.

Также мы рассказывали, что в Украине сохраняется демократический принцип частной собственности, что позволяет гражданам владеть неограниченным количеством домов. Однако, важно понимать, что за этим стоят значительные юридические, налоговые и практические аспекты. Каждая дополнительная единица недвижимости увеличивает не только расходы на ее содержание, но и налоговые обязательства владельца.