Продаж частки будинку — що потрібно знати українцям

В Україні правомірно продати не тільки повноцінний будинок, а і його частину. Це стосується випадків, коли частка в нерухомості набута через спадщину, дарування, купівлю чи внаслідок поділу спільного майна. Проте сам факт наявності у власності частини будинку ще не означає, що її легко буде реалізувати. Все залежить від форми власності та взаємодії між співвласниками.

Редакція Новини.LIVE розповідає, як правильно продати частину будинку, які труднощі можуть виникнути та як їх подолати, щоб угода була законною та вигідною.

Які види спільної власності існують в Україні

Перед продажем варто з’ясувати, яка саме у вас форма права власності. За Цивільним кодексом України, розрізняють два основних види:

1. Спільна часткова власність — коли кожен співвласник володіє чітко визначеною часткою нерухомості (наприклад, ½ або ⅓).
2. Спільна сумісна власність — коли частки співвласників не виділені, а право власності належить усім одночасно.

У першому випадку продати свою частину будинку простіше, адже вона юридично визначена. У другому — продаж ускладнений, бо необхідно буде або попередньо визначити частку, або здійснити її поділ через суд.

Як працює переважне право співвласників

Продаж частини нерухомості у спільній власності вимагає врахування переважного права покупки інших співвласників. Це означає, що перед продажем сторонній особі, власник зобов’язаний письмово повідомити інших про намір продати частку з зазначенням її вартості.

Інші співвласники мають місяць на прийняття рішення. Якщо хтось погодиться — продавати доведеться саме йому. Якщо ж ніхто не бажає купувати, усі співвласники мають підписати відмову від придбання — з нотаріальним засвідченням.

Варто враховувати, що ігнорування цього кроку відкриває можливість для оскарження угоди в суді. Особливо, якщо хтось зі співвласників доведе, що не був поінформований або не мав змоги відреагувати.

Як законно продати частину будинку без згоди

У випадках, коли інші співвласники не виходять на контакт або живуть за кордоном, продавець все одно зобов’язаний повідомити їх офіційно. Зробити це можна через рекомендований лист із повідомленням про вручення, в якому викладено умови продажу.

Після надсилання таких листів і спливу одного місяця з моменту вручення або повернення листа як неврученого, можна оформлювати продаж. Але тут є ризик: якщо співвласник доведе в суді, що не був повідомлений, угоду можуть визнати недійсною.

Як уникнути судових суперечок при продажу

Найкраща порада — узгоджувати дії зі співвласниками. Якщо контакти складні, варто звернутися до адвоката. Складання та відправлення листів, належна фіксація процесу — усе це зменшує юридичні ризики.

Також важливо мати на руках:

• витяг із Державного реєстру речових прав, де вказано частку;
• документ про право власності саме на частку (договір дарування, купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину тощо);
• оцінку частки — вона знадобиться для нотаріуса.

Чому угоду через дарування не завжди варто використовувати

Деякі продавці вдаються до альтернативного методу — передачі частки у вигляді дарування. Такий варіант дійсно дозволяє обійти переважне право, адже воно не поширюється на договори дарування.

Але тут виникають інші обмеження:

• обдарований сплачує 5% податку на доходи фізичних осіб (якщо не є близьким родичем);
• додатково нараховується 5% військового збору;
• сума податку визначається на основі оцінки ринкової вартості об’єкта.

Оцінку проводить сертифікований експерт. Цей варіант може бути вигідним лише у випадку, якщо дарування відбувається на користь родича або близької довіреної особи.

Що радять експерти з нерухомості

Рієлтори рекомендують завжди діяти офіційно, навіть якщо співвласники — родичі або знайомі. Як наголошує юристка Олена Гвоздєва у коментарі Liga.Zakon, більшість спорів виникають саме через відсутність офіційного листування між сторонами:

"Якщо хоча б один співвласник не поінформований належним чином, будь-яка угода опиниться під загрозою визнання недійсною", — каже експертка.

Коли доводиться звертатися до суду

Продаж частини будинку може спричинити судову тяганину у випадках:

• співвласника не було повідомлено;
• немає визначеної частки;
• один зі співвласників категорично проти угоди;
• у документах є суперечливі дані про об’єкт.

У такій ситуації доводиться звертатися до суду з позовом про виділ частки в натурі або визнання угоди правомірною. Але судовий процес може тривати довго і потребує витрат.

Як повідомлялось, переоформлення нерухомості на родичів залишається актуальним способом збереження та захисту майна, особливо з огляду на поточні обставини. У 2025 році така процедура все ще можлива, але вона вимагає кваліфікованого юридичного супроводу для уникнення ризиків і правильного оформлення всіх документів.

Також ми розповідали, що в Україні зберігається демократичний принцип приватної власності, що дозволяє громадянам володіти необмеженою кількістю будинків. Проте, важливо розуміти, що за цим стоять значні юридичні, податкові та практичні аспекти. Кожна додаткова одиниця нерухомості збільшує не лише витрати на її утримання, а й податкові зобов'язання власника.