Переписати будинок на родича — що треба знати у 2025

Питання оформлення нерухомості на родичів — одне з найпоширеніших в Україні, особливо у складні часи, коли важливо не лише зберегти майно, а й захистити його від потенційних ризиків. У 2025 році така можливість залишається, однак вона потребує грамотного юридичного супроводу. 

Редакція Новини.LIVE розповідає, які є способи передати будинок родичу, чим вони відрізняються і на що варто звернути увагу.

Основні способи оформлення будинку на родича

У 2025 році існує кілька основних способів оформити будинок на родича:

• через договір дарування;
• шляхом купівлі-продажу;
• за допомогою заповіту;
• через договір довічного утримання;
• за довіреністю, що не є передачею права власності, але дає доступ до управління.

Кожен із цих механізмів передбачає різний рівень витрат, відповідальності й правових наслідків.

Дарування: швидко, але не завжди безпечно

Договір дарування — найшвидший спосіб оформити будинок на родича. Закон зберігає податкові пільги для найближчих членів родини: чоловіка чи дружини, дітей, батьків, рідних братів і сестер, дідусів, бабусь. Якщо передача відбувається між такими родичами, податки на дарування не сплачуються.

Проте дарування — це остаточна передача, наголошують фахівці консалтингової компанії "Парео". Власник повністю втрачає право контролю над майном. Навіть якщо родич згодом змінить свою думку або стосунки зіпсуються, повернути будинок назад буде надзвичайно складно.

Переваги дарування:

• не потрібно сплачувати податки між близькими родичами;
• швидке оформлення в нотаріуса;
• не вимагає великої кількості документів.

Але є і недоліки:

• втрата контролю над майном назавжди;
• високий ризик конфліктів у майбутньому;
• неможливість накласти обмеження на користування.

Купівля-продаж: юридично надійно, але формально платно

Купівля-продаж будинку між родичами — поширена альтернатива даруванню, особливо тоді, коли сторони хочуть уникнути можливих оскаржень. 

Угоди купівлі-продажу між фізичними особами вимагають дотримання таких умов:

• якщо продавець володів будинком менше 3 років або це не його єдине житло — доведеться сплатити 5% ПДФО + 5% військового збору;
• якщо будинок перебував у власності понад 3 роки і це єдине житло — податки не сплачуються.

Крім того, обов’язково:

• провести незалежну оцінку вартості;
• засвідчити договір у нотаріуса;
• зареєструвати нове право власності в Державному реєстрі.

Заповіт: зручно, але із застереженням

Заповіт — це рішення "на майбутнє". Його можна скласти у нотаріуса, зазначивши, кому саме має перейти будинок після смерті. Заповіт можна змінювати необмежену кількість разів.

Проте у 2025 році все ще зберігається норма про обов’язкову частку у спадщині. Якщо у власника будинку є непрацездатні діти, батьки або інші особи, які мають право на спадок за законом, — вони можуть отримати частину майна навіть всупереч змісту заповіту.

Також у спадкових справах часто виникають судові спори — через відсутність свідків, незрозумілі формулювання або сумніви щодо психічного стану заповідача на момент підписання документа.

Договір довічного утримання: захист на старість

Зараз зростає популярність договорів довічного утримання — особливо серед людей старшого віку. За таким договором родич зобов’язується доглядати за власником будинку, забезпечувати проживання, харчування, лікування, а також покривати витрати, пов’язані з життям та побутом.

Натомість власник передає право власності на будинок, але не відразу — право переходить до утримувача лише після смерті особи, яку він доглядає. Це своєрідна "гарантія" для обох сторін.

У договорі можуть бути чітко прописані:

• обсяги допомоги;
• умови проживання;
• санкції за невиконання зобов’язань.

Цей формат вигідний тим, хто хоче залишити житло вдячному родичу, але при цьому отримувати турботу і безпеку до кінця життя.

А якщо просто дати довіреність

Деякі власники вирішують не оформлювати повноцінну передачу майна, а просто надати довіреність на його обслуговування. Такий документ дозволяє родичу представляти інтереси власника: підписувати договори, сплачувати комунальні послуги, керувати майном тощо.

Але важливо пам’ятати: довіреність — це не право власності. Вона діє лише тимчасово і може бути відкликана будь-якої миті. Тобто, це зручний, але обмежений інструмент.

Які документи знадобляться

Оформлення будь-якого з описаних варіантів потребує стандартного набору документів:

• паспорт та ІПН обох сторін;
• правовстановлюючі документи на будинок (держакт, витяг з реєстру);
• технічний паспорт;
• довідки, що підтверджують родинний зв’язок (за потреби);
• у деяких випадках — оцінка майна;
• квитанції про сплату податків і послуг нотаріуса.

Що варто враховувати 

У цьому році залишаються чинними всі основні механізми оформлення житла на родича, але держава посилила контроль за сумнівними угодами. Особливу увагу перевіряльники звертають на:

• фіктивні угоди з низькою вартістю;
• відсутність підтвердження спорідненості;
• надто часті зміни власників протягом короткого періоду.

Саме тому краще заздалегідь подбати про прозорість угоди та зібрати всі необхідні документи.

Раніше ми розповідали, що при розлученні спільна квартира часто стає джерелом серйозних розбіжностей, перетворюючись зі спільного спогаду на поле бою. Поділ житла між колишнім подружжям залишається складним юридичним та емоційним викликом, особливо коли йдеться про майно, набуте під час шлюбу. 

Також зазначимо, що право власності на нерухомість в Україні — це офіційне підтвердження вашого володіння майном, як-от квартирою чи земельною ділянкою. Однак, попри запис у реєстрі, це право може бути анульоване, що стає особливо актуальним через посилені перевірки та цифровізацію даних, спрямовані на боротьбу з шахрайством.