Купівля квартири — що треба обов'язково знати про продавця

На перший погляд усе виглядає просто: ви знайшли квартиру, перевірили документи, уклали договір, оплатили — і стали щасливим власником житла. Але навіть така послідовність не гарантує спокій. Через воєнні обставини, прогалини у законодавстві, недосконалу цифровізацію та активність шахраїв придбання квартири може закінчитися втратою і грошей, і прав.

Редакція Новини.LIVE розповідає, у яких випадках квартира залишається "на папері вашою", але юридично — ні.

Документи в порядку, але не все так просто

У 2025 році реєстр нерухомості працює, але не ідеально. Не всі зміни фіксуються миттєво, а деякі архівні документи зникли або були пошкоджені під час бойових дій. Це створює лазівки для махінацій: нерухомість продають за підробленими або неактуальними паперами.

Щоб зменшити ризики, варто:

• перевірити повну історію власності квартири;
• звернути увагу на кількість змін власників у короткий проміжок часу;
• переконатися, що документи не містять виправлень або слідів втручання;
• замовити незалежну юридичну перевірку у фахівця з нерухомості.

У спадщині, під арештом або в суді

Підвищена обережність потрібна у випадках, коли квартира отримана у спадщину нещодавно. Якщо з моменту вступу у спадщину ще не минув строк на оскарження, будь-яка угода може бути поставлена під сумнів. Те саме стосується квартир, що перебувають під арештом або є предметом судового розгляду.

Додатково варто:

• перевірити квартиру в Державному реєстрі обтяжень;
• знайти інформацію про власника або саму квартиру у судовому реєстрі (reyestr.court.gov.ua);
• поставити уточнювальні запитання продавцеві — наприклад, коли та як квартира набута у власність;
• уникати квартир, щодо яких відкрито спадкову справу менш ніж пів року тому.

Продавець без належного права

Іноді квартира формально належить продавцю, але юридично він не має повноважень самостійно укладати угоду. Це може бути:

• спільна власність без письмової згоди всіх співвласників;
• житло, оформлене на дитину або недієздатну особу;
• об’єкт, щодо якого існують додаткові обтяження (опіка, застава тощо).
• Перед укладенням договору необхідно перевірити:
• документи, що підтверджують повноваження продавця;
• довідку про склад зареєстрованих у квартирі осіб;
• наявність дозволів органів опіки (якщо це передбачено);
• чи не передано квартиру в управління, оренду або довірче володіння.

Зареєстровані мешканці — майбутня загроза

Квартира може бути юридично продана, але фактично залишитися "окупованою" людьми, які мають право проживання. Це особливо ризиковано, якщо мова йде про:

• дітей до 18 років;
• літніх осіб, які не мають іншого житла;
• осіб, які перебувають за кордоном або у ЗСУ;
• зареєстрованих без строку (без рішення суду про виселення).

У договорі купівлі-продажу бажано чітко зафіксувати, що:

• продавець зобов’язується виписати всіх осіб до моменту переходу права;
• покупець має право скасувати угоду, якщо це не буде виконано.

Первинний ринок — ризики не зникли

Після кількох років війни ринок новобудов залишається вразливим, наголошують експерти АН "Метраж". Забудовники, які втратили фінансування або зіштовхнулися з логістичними проблемами, не завжди добудовують об’єкти вчасно — або взагалі зникають з ринку.

Перед інвестуванням потрібно переконатися, що:

• об’єкт має всі дозволи (ДБН, містобудівні умови, декларацію про початок робіт);
• забудовник має позитивну історію реалізованих проєктів;
• документи на купівлю оформлюються не через "попередній договір", а з залученням нотаріуса;
• гроші спрямовуються через ФФБ або спеціальний рахунок з контролем руху коштів.

Повторні продажі та ризик підроблених довіреностей

Один із небезпечних сценаріїв — продаж житла за довіреністю. Навіть нотаріально посвідчена довіреність може бути відкликана або підроблена. У таких випадках справжній власник може згодом оскаржити угоду.

Щоби мінімізувати ризики:

• перевірте дату та обсяг повноважень у довіреності;
• з’ясуйте, чи чинна вона на день укладення угоди;
• переконайтеся, що вона внесена до реєстру нотаріальних дій;
• по можливості — наполягайте на особистій присутності власника.

Також насторожити має ситуація, коли продавець сильно поспішає або пропонує суттєву знижку "якщо прямо зараз". Це типова ознака шахрайських схем із подвійними або трійними продажами.

Як захистити себе у 2025 році

Український ринок нерухомості поступово переходить у більш прозору фазу, але поки що в ньому залишаються старі ризики і з’являються нові. З огляду на це:

1. Не економте на юристі. Перевірка договору фахівцем — ваш захист.
2. Використовуйте офіційні сервіси. Замовляйте витяги онлайн, перевіряйте кадастрові карти, судові реєстри та інформацію про забудовника.
3. Наполягайте на нотаріальному оформленні. Усі угоди купівлі-продажу мають посвідчуватися нотаріусом.
4. Уникайти угод, де фігурують ріелтори або представники без нотаріально підтверджених повноважень.
5. Не поспішайте. Швидкі рішення в нерухомості — прямий шлях до помилок.

Що ще варто знати українцям

Наші уявлення про прописку формувалися десятиліттями, ще з радянських часів, коли без неї було неможливо влаштуватися на роботу чи виїхати в інше місто. Хоча сьогодні реєстрація місця проживання — це здебільшого формальність, вона досі визначає доступ до багатьох базових прав і породжує чимало міфів, особливо щодо квартирних питань.

Також ми повідомляли, що ціни на квартири в Україні є важливим показником стабільності країни, і попри війну, ринок нерухомості адаптується до нових реалій та залежить від безпекової ситуації. Однак, для тих, хто шукає бюджетне житло, все ще існують міста з відносно низькими цінами.