Налоги на продажу жилья изменились — кто будет платить больше

В 2025 году продажа недвижимости в Украине сопровождается обновленными налоговыми правилами, которые влияют на размер платежей в зависимости от типа имущества, продолжительности владения и количества сделок. Некоторые украинцы могут избежать налогов, тогда как другие вынуждены платить до 23% от стоимости сделки.

Изменения в Налоговый кодекс Украины, вступившие в силу в 2025 году, уточнили порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости. Основной акцент — на длительности владения объектом и количестве продаж за год, отметила эксперт по недвижимости Елена Бондарчук в комментарии "РБК-Украина".

По ее словам, на размер налога или льготу теперь влияет, сколько объект жилой недвижимости находится в собственности.

Ставки, которые болят: сколько заплатят в 2025 году

Обновленные правила четко разделяют продавцов на несколько категорий. Главным фактором является количество продаж за год и продолжительность владения имуществом:

• первая продажа в год, если объект был в собственности более 3 лет — 0% НДФЛ, 0% военного сбора;
• первая продажа, но с владением до 3 лет — 5% НДФЛ + 5% военный сбор;
• вторая и последующие продажи за год — 18% НДФЛ + 5% военный сбор.

В случае продажи коммерческой недвижимости ставки еще выше: добавляется 1% госпошлины, независимо от срока владения.

"На коммерческую недвижимость налог всегда есть: НДФЛ — 5%, военный сбор — 5%, государственная пошлина — 1%, независимо от того, сколько имущество находится в собственности", — пояснила Бондарчук.

Ключевая новация — возможность платить только с разницы между ценой покупки и продажи, но только при условии документального подтверждения первоначальной стоимости.

Например: если квартира покупалась за 1 млн грн, а продается за 1,5 млн грн, налоги уплачиваются с 500 тыс. грн, а не с полной стоимости.

Если же документы о покупке утрачены или отсутствуют — налоги начисляются на полную сумму. Поэтому эксперты советуют заранее подготовить подтверждение стоимости.

Льготы, которые спасают

Для отдельных категорий граждан налоговая нагрузка в 2025 году может быть нулевой. Речь идет о:

• продаже объекта, полученного в наследство от близких родственников;
• недвижимости, которая находится в собственности более 3 лет;
• продаже жилья лицами с инвалидностью I группы;
• ветеранами боевых действий;
• внутренне перемещенными лицами, получившими компенсацию за разрушенное жилье.

"Не облагается налогом и недвижимость, которая более 3 лет находится в собственности и недвижимость, которой владеет продавец по наследству", — отмечает Бондарук.

В то же время важно не путать наследство с дарением — последнее не освобождает от налогов.

Кто еще платит — покупатель или продавец

Несмотря на акцент на продавцах, и покупатель также несет определенные расходы. Перед нотариальным оформлением договора он обязан уплатить 1% на пенсионное страхование от оценочной стоимости жилья.

Также обе стороны оплачивают:

• государственную пошлину (1%);
• нотариальные услуги;
• комиссии банков или страховых учреждений;
• плату за внесение изменений в Государственный реестр вещных прав.

Закон не регулирует, кто именно платит эти сборы — это решается по договоренности сторон. Но ответственность перед государством никто не отменяет.

"Серая" схема больше не работает

В 2025 году государство активно борется с продажей недвижимости по заниженным ценам. Оценочная стоимость проверяется с помощью электронного мониторинга. Если сумма сделки существенно ниже рыночной, фискальные органы могут доначислить налоги.

Таким образом, желание сэкономить "на бумаге" оборачивается штрафами и дополнительными расходами.

"Плательщики должны быть осторожными: рыночная оценка — уже не формальность, а механизм контроля", — отмечает Бондарук.

Как сообщалось, в этом году в Украине налог на недвижимость продолжает волновать владельцев квартир и домов. Украинцы тщательно изучают Налоговый кодекс из-за изменений в налогообложении, роста ставок и особенностей расчетов. Это особенно важно для тех, чья жилая недвижимость имеет площадь, превышающую установленные законодательством нормы.

Также отметим, собственная недвижимость — это не только стабильность, но и шанс для дополнительного заработка, например, через аренду или перепродажу. Украинцы активно инвестируют в жилье, но возникает вопрос: существуют ли ограничения на количество объектов недвижимости, которые может иметь один человек? Законодательство требует строгого соблюдения процедур, своевременной уплаты налогов и тщательного внимания к юридическим аспектам.