Податки на продаж житла змінилися — хто платитиме більше

У 2025 році продаж нерухомості в Україні супроводжується оновленими податковими правилами, які впливають на розмір платежів залежно від типу майна, тривалості володіння та кількості угод. Деякі українці можуть уникнути податків, тоді як інші змушені сплачувати до 23% від вартості угоди.

Зміни до Податкового кодексу України, що набули чинності у 2025 році, уточнили порядок оподаткування доходів від продажу нерухомості. Основний акцент — на тривалості володіння об’єктом та кількості продажів за рік, зазначила експертка з нерухомості Олена Бондарчук у коментарі "РБК-Україна".

За її словами, на розмір податку або пільгу тепер впливає, скільки обʼєкт житлової нерухомості перебуває у власності.

Ставки, які болять: скільки сплатять у 2025 році

Оновлені правила чітко поділяють продавців на кілька категорій. Головним фактором є кількість продажів за рік і тривалість володіння майном:

• перший продаж на рік, якщо об’єкт був у власності понад 3 роки — 0% ПДФО, 0% військового збору;
• перший продаж, але з володінням до 3 років — 5% ПДФО + 5% військовий збір;
• другий та наступні продажі за рік — 18% ПДФО + 5% військовий збір.

У разі продажу комерційної нерухомості ставки ще вищі: додається 1% держмита, незалежно від строку володіння.

"На комерційну нерухомість податок завжди є: ПДФО — 5%, військовий збір — 5%, державне мито — 1%, незалежно від того, скільки майно перебуває у власності", — пояснила Бондарчук.

Ключова новація — можливість платити лише з різниці між ціною купівлі та продажу, але лише за умови документального підтвердження первісної вартості.

Наприклад: якщо квартира купувалась за 1 млн грн, а продається за 1,5 млн грн, податки сплачуються з 500 тис. грн, а не з повної вартості.

Якщо ж документи про покупку втрачено або відсутні — податки нараховуються на повну суму. Тому експерти радять заздалегідь підготувати підтвердження вартості.

Пільги, які рятують

Для окремих категорій громадян податкове навантаження у 2025 році може бути нульовим. Йдеться про:

• продаж об’єкта, отриманого у спадок від близьких родичів;
• нерухомість, яка перебуває у власності понад 3 роки;
• продаж житла особами з інвалідністю I групи;
• ветеранами бойових дій;
• внутрішньо переміщеними особами, що отримали компенсацію за зруйноване житло.

"Не оподатковується та нерухомість, що понад 3 роки знаходиться у власності та нерухомість, якою володіє продавець за спадщиною", — наголошує Бондарук.

Водночас важливо не плутати спадщину з даруванням — останнє не звільняє від податків.

Хто ще платить — покупець чи продавець

Попри акцент на продавцях, і покупець також несе певні витрати. Перед нотаріальним оформленням договору він зобов’язаний сплатити 1% на пенсійне страхування від оцінної вартості житла.

Також обидві сторони оплачують:

• державне мито (1%);
• нотаріальні послуги;
• комісії банків або страхових установ;
• плату за внесення змін у Державний реєстр речових прав.

Закон не регулює, хто саме платить ці збори — це вирішується за домовленістю сторін. Але відповідальність перед державою ніхто не скасовує.

"Сіра" схема більше не працює

У 2025 році держава активно бореться з продажем нерухомості за заниженими цінами. Оціночна вартість перевіряється за допомогою електронного моніторингу. Якщо сума угоди суттєво нижча за ринкову, фіскальні органи можуть донарахувати податки.

Таким чином, бажання заощадити "на папері" обертається штрафами та додатковими витратами.

"Платники мають бути обережними: ринкова оцінка — вже не формальність, а механізм контролю", — зазначає Бондарук.

Як повідомлялось, цього року в Україні податок на нерухомість продовжує хвилювати власників квартир і будинків. Українці ретельніше вивчають Податковий кодекс через зміни в оподаткуванні, зростання ставок і особливості розрахунків. Це особливо важливо для тих, чия житлова нерухомість має площу, що перевищує встановлені законодавством норми.

Також зазначимо, власна нерухомість — це не тільки стабільність, а й шанс для додаткового заробітку, наприклад, через оренду чи перепродаж. Українці активно інвестують у житло, але виникає питання: чи існують обмеження на кількість об'єктів нерухомості, які може мати одна особа? Законодавство вимагає суворого дотримання процедур, своєчасної сплати податків та ретельної уваги до юридичних аспектів.