Коварные объявления — что происходит с ценами на жилье

На первый взгляд, рынок недвижимости в Украине демонстрирует признаки роста: объявления пестрят более высокими ценами, риелторы говорят о повышении стоимости квадратного метра, а продавцы не торопятся на уступки. Но фактические сделки показывают совсем другую картину.

Национальный банк Украины в июньском "Отчете о финансовой стабильности" подчеркнул: на самом деле реальные цены сделок почти не изменились с начала 2025 года, а в Киеве и Львове — даже снизились.

"Хотя цены в объявлениях о продаже жилья с начала года выросли, фактические сделки не подтверждают этой динамики. Фундаментального давления на цены сейчас нет", — говорится в отчете НБУ.

То есть на поверхности — рост, в глубине — стагнация или даже спад.

Почему рынок не реагирует на рекламные цены

Есть несколько ключевых причин, почему цены в интернете не отражают реальность:

1. Продавцы указывают желаемую, а не рыночную цену. Часто цена в объявлении не соответствует той, по которой заключается договор.
2. Замедление себестоимости строительства. Как отмечает НБУ, за последний год этот фактор, который раньше толкал цены вверх, потерял силу.
3. Курс гривны к доллару. Поскольку цены часто фиксируются в долларах США, укрепление гривны сыграло в сторону покупателей.

"Укрепление обменного курса гривны к доллару США... также сдержало цены на жилье", — сообщает Нацбанк.

Таким образом, несмотря на рекламный фон, рынок покупки жилья фактически "стоит".

Киев и Львов: цены даже упали

Региональные данные также говорят о сдержанной динамике. Крупнейшие украинские города демонстрируют спад цен на квадратные метры.

В столице, по оценкам рынка, стоимость квартир в некоторых районах снизилась на 5-8% с начала года. Львов показал подобную тенденцию.

Это свидетельствует не только об общем спаде спроса, но и о растущем количестве покупателей, которые диктуют условия, отмечают в НБУ.

Первичный рынок: без роста даже в "горячих" регионах

Цены на новостройки обычно растут активнее вторичного рынка. Но даже в регионах с относительно высоким спросом — например, в западных областях — цены на первичном рынке не демонстрируют существенного роста.

"На первичном рынке цены также забуксовали, даже в регионах, где спрос на новое жилье самый высокий", — отмечает НБУ.

Это связано как со снижением инвесторской активности, так и с медленной реализацией нового жилья.

Аренда резко подорожала — почему это важно для покупателей

На фоне стагнации рынка покупки наблюдается обратная картина на рынке аренды. Особенно в Киеве цены на аренду жилья выросли ощутимо.

Причин несколько:

• многие украинцы не готовы к большим инвестициям в период военной неопределенности;
• спрос на комфортное жилье в мегаполисах превышает предложение;
• часть людей, потерявших жилье, ищут долгосрочную аренду.

"Потребность в комфортном жилье не всегда подкрепляется способностью и готовностью его приобрести, однако подпитывает спрос на аренду", — говорится в отчете.

Это смещает баланс: покупка становится выгоднее в долгосрочной перспективе, чем растущая аренда.

Индекс доступности жилья — на минимуме

Одним из ключевых индикаторов является соотношение дохода к цене жилья. Сегодня, по подсчетам НБУ, этот показатель находится на уровне исторических минимумов.

"Соотношение цены стандартной квартиры и дохода домохозяйства остается на уровне исторических минимумов", — уточняет НБУ.

Это означает, что в теории покупка жилья сейчас доступнее, чем несколько лет назад. Но на практике реальные сделки сдерживает главный фактор — ситуация с безопасностью в стране.

Что дальше: стабильность или новое падение

Несмотря на выгодные условия, многие потенциальные покупатели выжидают. Основные причины — неопределенность с фронтом, риски потери доходов, опасения новых волн миграции.

В перспективе ситуация может остаться стабильной или даже пойти в пользу покупателей, считают в НБУ. При отсутствии резкого роста спроса и себестоимости, рынок будет балансировать или постепенно снижаться.

Как сообщалось, украинский рынок недвижимости в 2025 году претерпит значительные изменения. Теперь покупатели тратят на выбор квартиры почти втрое больше времени: средний цикл принятия решения вырос с 21 до 67 дней. Это свидетельствует о глубокой трансформации потребительского поведения и рыночных условий.

Также мы рассказывали, что продажа жилья — это не только обмен документами и ключами, но и значительные налоговые обязательства. В 2025 году эти налоги могут существенно уменьшить сумму, которую вы получите от сделки. В отдельных случаях придется заплатить государству до четверти стоимости проданной недвижимости.