Підступні оголошення — що відбувається з цінами на житло

На перший погляд, ринок нерухомості в Україні демонструє ознаки зростання: оголошення рясніють вищими цінами, рієлтори говорять про підвищення вартості квадратного метра, а продавці не квапляться на поступки. Але фактичні угоди показують зовсім іншу картину.

Національний банк України у червневому "Звіті про фінансову стабільність" підкреслив: насправді реальні ціни угод майже не змінилися з початку 2025 року, а в Києві та Львові — навіть знизилися.

"Хоча ціни в оголошеннях про продаж житла з початку року зросли, фактичні угоди не підтверджують цієї динаміки. Фундаментального тиску на ціни нині немає", — йдеться у звіті НБУ.

Тобто на поверхні — зростання, у глибині — стагнація або навіть спад.

Чому ринок не реагує на рекламні ціни

Є кілька ключових причин, чому ціни в інтернеті не відображають реальність:

1. Продавці зазначають бажану, а не ринкову ціну. Часто ціна в оголошенні не відповідає тій, за якою укладається договір.
2. Сповільнення собівартості будівництва. Як зазначає НБУ, за останній рік цей фактор, який раніше штовхав ціни вгору, втратив силу.
3. Курс гривні до долара. Оскільки ціни часто фіксуються у доларах США, зміцнення гривні зіграло в бік покупців.

"Зміцнення обмінного курсу гривні до долара США… також стримало ціни на житло", — повідомляє Нацбанк.

Таким чином, попри рекламний фон, ринок купівлі житла фактично "стоїть".

Київ і Львів: ціни навіть впали

Регіональні дані також говорять про стриману динаміку. Найбільші українські міста демонструють спад цін на квадратні метри.

У столиці, за оцінками ринку, вартість квартир у деяких районах знизилася на 5-8% з початку року. Львів показав подібну тенденцію.

Це свідчить не лише про загальний спад попиту, а й про наростальну кількість покупців, які диктують умови, наголошують в НБУ.

Первинний ринок: без зростання навіть у "гарячих" регіонах

Ціни на новобудови зазвичай зростають активніше за вторинний ринок. Але навіть у регіонах із відносно високим попитом — наприклад, у західних областях — ціни на первинному ринку не демонструють суттєвого зростання.

"На первинному ринку ціни також забуксували, навіть у регіонах, де попит на нове житло найвищий", — зазначає НБУ.

Це пов'язано як зі зниженням інвесторської активності, так і з повільною реалізацією нового житла.

Оренда різко подорожчала — чому це важливо для покупців

На тлі стагнації ринку купівлі спостерігається зворотна картина на ринку оренди. Особливо у Києві ціни на оренду житла зросли відчутно.

Причин декілька:

• багато українців не готові до великих інвестицій у період воєнної невизначеності;
• попит на комфортне житло в мегаполісах перевищує пропозицію;
• частина людей, які втратили житло, шукають довгострокову оренду.

"Потреба в комфортному житлі не завжди підкріплюється здатністю і готовністю його придбати, однак підживлює попит на оренду", — йдеться у звіті.

Це зміщує баланс: купівля стає вигіднішою в довгостроковій перспективі, ніж наростальна оренда.

Індекс доступності житла — на мінімумі

Одним з ключових індикаторів є співвідношення доходу до ціни житла. Сьогодні, за підрахунками НБУ, цей показник перебуває на рівні історичних мінімумів.

"Співвідношення ціни стандартної квартири та доходу домогосподарства залишається на рівні історичних мінімумів", — уточнює НБУ.

Це означає, що у теорії купівля житла зараз доступніша, ніж кілька років тому. Але на практиці реальні угоди стримує головний фактор — безпекова ситуація в країні.

Що далі: стабільність чи нове падіння

Попри вигідні умови, багато потенційних покупців вичікують. Основні причини — невизначеність з фронтом, ризики втрати доходів, побоювання нових хвиль міграції.

У перспективі ситуація може залишитися стабільною або навіть піти на користь покупців, вважають в НБУ. За відсутності різкого зростання попиту і собівартості, ринок буде балансувати або поступово знижуватись.

Як повідомлялось, український ринок нерухомості у 2025 році зазнає значних змін. Тепер покупці витрачають на вибір квартири майже втричі більше часу: середній цикл прийняття рішення зріс з 21 до 67 днів. Це свідчить про глибоку трансформацію споживчої поведінки та ринкових умов.

Також ми розповідали, що продаж житла — це не тільки обмін документами та ключами, а й значні податкові зобов'язання. У 2025 році ці податки можуть суттєво зменшити суму, яку ви отримаєте від угоди. В окремих випадках доведеться сплатити державі до чверті вартості проданої нерухомості.