Аренда жилья — только один договор имеет юридическую силу

Аренда недвижимости — популярная практика среди украинцев, в частности в крупных городах. Но важно понимать: не каждая договоренность является юридически значимой. Если договор составлен с нарушением, то он может не дать возможности отстоять свои права в суде.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, какой договор аренды имеет силу и как правильно его оформить, чтобы избежать рисков.

Договор аренды жилья должен быть письменным

Согласно статье 811 Гражданского кодекса Украины, договор аренды жилья сроком более одного месяца обязательно заключается в письменной форме. Устные договоренности, даже с фактом оплаты, не являются достаточными доказательствами в суде.

В документе должны быть указаны:

• полные паспортные данные сторон;
• адрес жилья;
• срок аренды;
• сумма и график оплаты;
• условия досрочного расторжения;
• ответственность сторон.

Договор должен быть максимально детальным, чтобы в будущем не возникало двусмысленных трактовок, отмечают специалисты АН "Маяк".

Нужен ли нотариус чтобы договор аренды имел силу

Хотя нотариальное удостоверение не является обязательным для большинства договоров аренды, оно значительно повышает юридическую защищенность обеих сторон.

"Все договоры аренды должны заключаться письменно — это аксиома. Но если речь идет о защите прав, обращение к нотариусу — обоснованный шаг", — отмечают юристы компании Riyako & Partners.

Согласно части 2 статьи 811 Гражданского кодекса, письменный договор аренды жилья может быть удостоверен нотариально. Это не только повышает его авторитет в суде, но и предусматривает фиксацию сделки в реестре.

"После удостоверения договора нотариус уведомляет налоговую службу, что обеспечивает прозрачность сделки и помогает избежать налоговых споров", — говорят специалисты Riyako & Partners.

Если соглашение подписано без участия нотариуса, юристы советуют:

• скачать типовой шаблон;
• заполнить все реквизиты сторон;
• подписать документ обеими сторонами;
• обязательно заверить его у нотариуса.

"Нотариальное заверение — это юридический щит, который обеспечивает безопасность даже в самых сложных спорах", — добавляют в Riyako & Partners.

Что рискует потерять арендатор без договора

В случае проживания в квартире без письменного договора арендатор:

• не сможет доказать свои права проживания;
• не будет иметь гарантии срока аренды;
• рискует быть выселенным без предупреждения;
• не получит компенсацию за причиненный ущерб или ремонт.
• Такой жилец фактически находится в правовом вакууме.

Заключение договора с иностранцем имеет особенности

Если арендатором или арендодателем является иностранец, следует учитывать специфику:

• договор желательно заключать на двух языках — украинском и английском;
• перевод должен быть нотариально заверенным;
• следует проверить легальность пребывания иностранца на территории Украины.

Также аренда жилья нередко становится основанием для оформления вида на жительство.

Как проверить договор перед подписанием

Перед заключением договора аренды необходимо:

• убедиться, что арендодатель — настоящий владелец жилья;
• сверить паспортные и правоустанавливающие документы;
• детально прописать все условия проживания;
• зафиксировать порядок изменения цены и досрочного прекращения аренды.

В сложных случаях стоит привлечь юриста или риелтора для консультации.

Опасность субаренды и сделок по доверенности

В некоторых случаях жилье сдается не владельцем, а лицом, имеющим доверенность. Здесь важно проверить:

• срок действия и содержание доверенности;
• регистрацию нотариальной доверенности;
• позволяет ли документ сдавать жилье в аренду.

Субаренда, то есть передача квартиры третьему лицу, возможна только с согласия собственника и должна быть прямо предусмотрена в договоре.

Договор аренды в электронном виде

Сегодня аренду можно оформить и через электронные платформы с использованием КЭП (квалифицированной электронной подписи). Это удобно для долгосрочной аренды, особенно между компаниями и работниками, когда важна скорость и надежность обращения документов. Такие договоры имеют полную юридическую силу.

Как сообщалось, несмотря на подписанный договор, иногда владельцы могут требовать выселения арендатора, что приводит к конфликтным ситуациям.

Также мы рассказывали о флипинге — инвестиционной стратегии в недвижимость, позволяющей получить прибыль еще до завершения строительства. Она заключается в приобретении жилья на этапе котлована и его перепродаже с максимальной выгодой на пике стоимости.