Оренда житла — лише один договір має юридичну силу

Оренда нерухомості — популярна практика серед українців, зокрема у великих містах. Та важливо розуміти: не кожна домовленість є юридично значимою. Якщо договір складено з порушенням, то він може не дати змоги відстояти свої права в суді.

Редакція Новини.LIVE розповідає, який договір оренди має силу та як правильно його оформити, щоб уникнути ризиків.

Договір оренди житла має бути письмовим

Згідно зі статтею 811 Цивільного кодексу України, договір оренди житла строком більше одного місяця обов’язково укладається у письмовій формі. Усні домовленості, навіть із фактом оплати, не є достатніми доказами в суді.

У документі мають бути зазначені:

• повні паспортні дані сторін;
• адреса житла;
• строк оренди;
• сума та графік оплати;
• умови дострокового розірвання;
• відповідальність сторін.

Договір повинен бути максимально детальним, аби в майбутньому не виникало двозначних трактувань, наголошують фахівці АН "Маяк".

Чи потрібен нотаріус щоб договір оренди мав силу

Хоча нотаріальне посвідчення не є обов’язковим для більшості договорів оренди, воно значно підвищує юридичну захищеність обох сторін.

"Усі договори оренди повинні укладатися письмово — це аксіома. Але якщо мова йде про захист прав, звернення до нотаріуса — обґрунтований крок", — зазначають юристи компанії Riyako & Partners.

Згідно з частиною 2 статті 811 Цивільного кодексу, письмовий договір оренди житла може бути посвідчений нотаріально. Це не лише підвищує його авторитет у суді, а й передбачає фіксацію угоди в реєстрі.

"Після посвідчення договору нотаріус повідомляє податкову службу, що забезпечує прозорість угоди й допомагає уникнути податкових спорів", — кажуть фахівці Riyako & Partners.

Якщо угоду підписано без участі нотаріуса, юристи радять:

• завантажити типовий шаблон;
• заповнити всі реквізити сторін;
• підписати документ обома сторонами;
• обов’язково завірити його у нотаріуса.

"Нотаріальне посвідчення — це юридичний щит, який забезпечує безпеку навіть у найскладніших спорах", — додають у Riyako & Partners.

Що ризикує втратити орендар без договору

У разі проживання в квартирі без письмового договору орендар:

• не зможе довести свої права проживання;
• не матиме гарантії терміну оренди;
• ризикує бути виселеним без попередження;
• не отримає компенсацію за завдану шкоду чи ремонт.
• Такий мешканець фактично перебуває в правовому вакуумі.

Укладання договору з іноземцем має особливості

Якщо орендарем або орендодавцем є іноземець, варто враховувати специфіку:

• договір бажано укладати двома мовами — українською та англійською;
• переклад має бути нотаріально завіреним;
• слід перевірити легальність перебування іноземця на території України.

Також оренда житла нерідко стає підставою для оформлення посвідки на тимчасове проживання.

Як перевірити договір перед підписанням

Перед укладенням договору оренди необхідно:

• переконатися, що орендодавець — справжній власник житла;
• звірити паспортні та правовстановлюючі документи;
• детально прописати всі умови проживання;
• зафіксувати порядок зміни ціни та дострокового припинення оренди.

У складних випадках варто долучити юриста або рієлтора для консультації.

Небезпека суборенди та угод за довіреністю

У деяких випадках житло здається не власником, а особою, яка має довіреність. Тут важливо перевірити:

• строк дії та зміст довіреності;
• реєстрацію нотаріального доручення;
• чи дозволяє документ здавати житло в оренду.

Суборенда, тобто передача квартири третій особі, можлива лише за згодою власника й має бути прямо передбачена в договорі.

Договір оренди в електронному вигляді

Сьогодні оренду можна оформити й через електронні платформи з використанням КЕП (кваліфікованого електронного підпису). Це зручно для довгострокової оренди, особливо між компаніями та працівниками, коли важлива швидкість і надійність обігу документів. Такі договори мають повну юридичну силу.

Як повідомлялось, у незважаючи на підписаний договір, іноді власники можуть вимагати виселення орендаря, що призводить до конфліктних ситуацій.

Також ми розповідали про фліпінг — інвестиційну стратегію у нерухомість, що дозволяє отримати прибуток ще до завершення будівництва. Вона полягає у придбанні житла на етапі котловану та його перепродажу з максимальною вигодою на піку вартості.