Аренда с выкупом — как не потерять деньги и квартиру

Аренда с правом выкупа — это юридический механизм, который позволяет арендатору пользоваться жильем, постепенно оплачивая его, с возможностью стать собственником после выполнения условий договора. Этот инструмент приобретает популярность среди тех, кто не может сразу приобрести квартиру. Однако, как и любая долгосрочная сделка, аренда с правом выкупа имеет свои нюансы и подводные камни.

Как отметил адвокат Александр Босенко в комментарии изданию 3m2, этот формат предусматривает передачу жилья в пользование арендатору с условием его дальнейшего выкупа. Такой договор регламентируется ст. 810-1 Гражданского кодекса Украины. Право выкупа возникает только после полного выполнения финансовых обязательств — ежемесячной арендной платы и предусмотренных договором взносов.

"Арендодателем по такому договору может выступать исключительно юридическое лицо, а срок аренды не может превышать 30 лет", — подчеркнул юрист.

До момента оформления права собственности арендатор является лишь пользователем жилья. Однако, чтобы защитить интересы будущего владельца, осуществляется государственная регистрация обременения объекта недвижимости.

Какие платежи закладываются в аренду

Арендная плата состоит из нескольких компонентов:

• первоначальный взнос;
• платежи на выкуп жилья;
• резервный фонд (до 3% стоимости жилья);
• вознаграждение арендодателю (как процент от суммы выкупа);
• коммунальные платежи (оплачиваются арендатором, но при задолженности — из резерва);
• страховка (при наличии);
• нотариальные расходы и государственная регистрация (по договоренности сторон).

Таким образом, аренда с правом выкупа позволяет постепенно формировать собственность.

Как работает аренда с правом выкупа

• Поиск арендодателя. Найдите юридическое лицо, которое предлагает аренду с правом выкупа. По словам Босенко, такие программы чаще предлагают коммунальные или государственные предприятия, ведь частные компании редко заинтересованы в долгосрочных сделках из-за медленного возврата средств.
• Заключение договора. Договор заключается в письменной форме и заверяется нотариусом, что является обязательным условием (ч. 2 ст. 811 ГК Украины).
• Аренда и платежи. Вы живете в квартире, оплачивая ежемесячные платежи, которые частично засчитываются как выкупная цена.
• Выкуп. После завершения срока или досрочной оплаты вы получаете право собственности.

Как заключить договор грамотно

Закон требует, чтобы договор был нотариально заверен. По словам Босенко, это означает, что такой договор должен быть заключен в письменной форме и заверен нотариусом.

В договоре обязательно должны быть прописаны:

• объект договора (характеристики жилья, его состояние, комплектность);
• продолжительность аренды;
• суммы арендной и выкупной плат;
• сроки платежей;
• порядок оформления права собственности;
• ответственность за нарушение условий;
• условия досрочного расторжения договора.

К чему быть готовыми

Перед подписанием документа важно проверить:

• является ли арендодатель законным владельцем;
• не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние;
• не открыты ли судебные или исполнительные производства;
• настоящую рыночную стоимость жилья (оценка независимым экспертом);
• стабильность ваших будущих доходов.

Подводные камни, которые стоит учесть

• Цена. Выкупная стоимость может оказаться выше, чем рыночная цена из-за длительности договора.
• Нестабильность рынка. Если стоимость недвижимости вырастет, а цена выкупа не зафиксирована, арендодатель может внести дополнительные условия.
• Финансовые трудности. Регулярные платежи в течение длительного периода требуют стабильного дохода.
• Арендодатель может изменить условия или не захотеть продавать жилье в конце срока.
• Еще один риск — передача права требования долга третьей стороне, что может усложнить выкуп.

"Из-за долгого периода получения средств большинство частных компаний не заинтересованы в таких схемах. Чаще всего аренду с правом выкупа предлагают именно коммунальные или государственные предприятия", — добавляет Босенко.

Как сообщалось, договор аренды жилья является ключевым юридическим документом, четко определяет взаимные права и обязанности арендодателя и арендатора. Он служит не просто формальностью, а скорее надежной правовой основой для их отношений. Однако, учитывая изменчивость жизненных обстоятельств, иногда возникает необходимость досрочного расторжения этого договора со стороны квартиросъемщика.

Также мы рассказывали, что Украина готовится к масштабной реформе рынка аренды жилья, призванной изменить его нынешние правила. Этот процесс обусловлен влиянием войны, значительным внутренним перемещением населения и общей экономической нестабильностью.