Оренда з викупом — як не втратити гроші та квартиру

Оренда з правом викупу — це юридичний механізм, який дозволяє орендарю користуватися житлом, поступово сплачуючи за нього, з можливістю стати власником після виконання умов договору. Цей інструмент набуває популярності серед тих, хто не може одразу придбати квартиру. Проте, як і будь-яка довгострокова угода, оренда з правом викупу має свої нюанси та підводне каміння.

Як зазначив адвокат Олександр Босенко у коментарі виданню 3m2, цей формат передбачає передачу житла в користування орендарю з умовою його подальшого викупу. Такий договір регламентується ст. 810-1 Цивільного кодексу України. Право викупу виникає лише після повного виконання фінансових зобов’язань — щомісячної орендної плати та передбачених договором внесків.

"Орендодавцем за таким договором може виступати виключно юридична особа, а строк оренди не може перевищувати 30 років", — наголосив юрист.

До моменту оформлення права власності орендар є лише користувачем житла. Проте, щоб захистити інтереси майбутнього власника, здійснюється державна реєстрація обтяження об’єкта нерухомості.

Які платежі закладаються в оренду

Орендна плата складається з декількох компонентів:

• початковий внесок;
• платежі на викуп житла;
• резервний фонд (до 3% вартості житла);
• винагорода орендодавцю (як відсоток від суми викупу);
• комунальні платежі (оплачуються орендарем, але при заборгованості — з резерву);
• страховка (за наявності);
• нотаріальні витрати та державна реєстрація (за домовленістю сторін).

Таким чином, оренда з правом викупу дозволяє поступово формувати власність.

Як працює оренда з правом викупу

• Пошук орендодавця. Знайдіть юридичну особу, яка пропонує оренду з правом викупу. За словами Босенка, такі програми частіше пропонують комунальні чи державні підприємства, адже приватні компанії рідко зацікавлені в довгострокових угодах через повільне повернення коштів.
• Укладення договору. Договір укладається в письмовій формі та засвідчується нотаріусом, що є обов’язковою умовою (ч. 2 ст. 811 ЦК України).
• Оренда та платежі. Ви живете у квартирі, сплачуючи щомісячні платежі, які частково зараховуються як викупна ціна.
• Викуп. Після завершення терміну або дострокової сплати ви отримуєте право власності.

Як укласти договір грамотно

Закон вимагає, щоб договір був нотаріально посвідчений. За словами Босенка, це означає, що такий договір повинен бути укладений у письмовій формі та засвідчений нотаріусом.

У договорі обов’язково мають бути прописані:

• об’єкт договору (характеристики житла, його стан, комплектність);
• тривалість оренди;
• суми орендної та викупної плат;
• строки платежів;
• порядок оформлення права власності;
• відповідальність за порушення умов;
• умови дострокового розірвання договору.

До чого бути готовими

Перед підписанням документа важливо перевірити:

• чи є орендодавець законним власником;
• чи не зареєстровані у квартирі неповнолітні;
• чи не відкриті судові чи виконавчі провадження;
• справжню ринкову вартість житла (оцінка незалежним експертом);
• стабільність ваших майбутніх доходів.

Підводне каміння, яке варто врахувати

• Ціна. Викупна вартість може виявитися вищою, ніж ринкова ціна через довготривалість договору.
• Нестабільність ринку. Якщо вартість нерухомості зросте, а ціна викупу не зафіксована, орендодавець може внести додаткові умови.
• Фінансові труднощі. Регулярні платежі протягом тривалого періоду вимагають стабільного доходу.
• Орендодавець може змінити умови або не захотіти продавати житло наприкінці терміну.
• Ще один ризик — передача права вимоги боргу третій стороні, що може ускладнити викуп.

"Через довгий період отримання коштів більшість приватних компаній не зацікавлені в таких схемах. Найчастіше оренду з правом викупу пропонують саме комунальні або державні підприємства", — додає Босенко.

Як повідомлялось, договір оренди житла є ключовим юридичним документом, що чітко окреслює взаємні права та обов'язки орендодавця та орендаря. Він слугує не просто формальністю, а скоріше надійною правовою основою для їхніх відносин. Однак, враховуючи мінливість життєвих обставин, іноді виникає необхідність дострокового розірвання цього договору з боку квартиронаймача.

Також ми розповідали, що Україна готується до масштабної реформи ринку оренди житла, що покликана змінити його нинішні правила. Цей процес зумовлений впливом війни, значним внутрішнім переміщенням населення та загальною економічною нестабільністю.