Дострокове розірвання договору оренди на квартиру — хто має право

Угода про оренду житла — це не просто формальність, а юридичний інструмент, що визначає взаємні обов’язки між орендодавцем і квартиронаймачем. Проте життя динамічне, і бувають обставини, за яких орендар змушений покинути квартиру раніше терміну.

Як наголошують юристи Безоплатної правової допомоги, Цивільний кодекс України (ЦКУ) чітко визначає ситуації, коли орендар має право припинити договір оренди достроково. Згідно зі статтею 784 ЦКУ, орендар може ініціювати розірвання у таких випадках:

• невідповідність якості житла умовам договору. Якщо квартира має суттєві недоліки, які унеможливлюють її використання (наприклад, аварійний стан, відсутність опалення чи водопостачання), орендар має право вимагати розірвання договору;
• невиконання власником обов’язків щодо капітального ремонту. Якщо в договорі прописано, що власник відповідає за капітальний ремонт, але він ухиляється від цього, орендар може розірвати угоду.

Окрім законодавчих підстав, договір оренди може містити додаткові умови розірвання, узгоджені сторонами. Наприклад, це можуть бути:

• аварійний стан будинку, що виник не з вини сторін;
• форс-мажорні обставини, такі як воєнні дії, природні катаклізми чи карантинні обмеження;
• зміна екологічних умов, що робить проживання небезпечним.

Важливі нюанси щодо строків і повідомлень

За ст. 763 ЦКУ, орендар має повідомити орендодавця про бажання достроково розірвати договір не пізніше ніж за три місяці до припинення проживання, якщо інше не встановлено угодою. Але в більшості практичних випадків строк повідомлення може бути скороченим, особливо якщо власник не виконує умови договору.

Повідомлення має бути письмовим. Ідеально — з фіксацією дати вручення: лист з повідомленням, email із підтвердженням прочитання або нотаріально завірений документ.

Що робити, якщо домовитися не вдалося

Якщо орендодавець відмовляється визнавати підстави для розірвання, орендар може:

• звернутися до суду з вимогою розірвання договору через істотне порушення з боку власника;
• зібрати докази: фото, акти незалежних експертів, скарги до ЖЕКу тощо;
• не очікувати агресії з боку власника — юридичний захист орендарів у 2025 році залишається актуальним і посиленим з огляду на воєнні обставини.

Чи передбачено повернення застави

Це залежить від формулювання договору та умов виходу з нього. Якщо дострокове розірвання викликане порушеннями з боку орендодавця — застава має бути повернена повністю. Якщо ж ініціатива належить орендарю без вагомих причин — частину чи всю суму можуть утримати як компенсацію.

Акт прийняття-передання житла при виїзді має бути обов’язково підписаний обома сторонами. Це убезпечить від безпідставних претензій.

Права орендодавця та як вони впливають на орендаря

Орендодавець також має право ініціювати дострокове розірвання договору за певних умов, передбачених статтями 782-783 ЦКУ. Наприклад:

• несплата оренди протягом 3 місяців поспіль;
• використання квартири не за призначенням (наприклад, здача квартири в суборенду без згоди власника);
• загроза пошкодження майна через недбалість орендаря;
• необхідність використання житла для проживання власника чи його сім’ї (з попередженням за 2 місяці).

Ці права власника можуть ускладнити ситуацію для орендаря, якщо він не виконує умов договору. Тому важливо вчасно вносити оплату та дотримуватися всіх пунктів угоди.

Підводне каміння та як його уникнути

Дострокове розірвання договору може супроводжуватися труднощами, якщо не врахувати юридичні нюанси.

• Відсутність письмового договору. Якщо оренда оформлена "на словах", довести свої права в суді буде складно. Завжди наполягайте на письмовій угоді.
• Нечіткі умови в договорі. Уникайте розмитих формулювань щодо ремонту, форс-мажору чи строків попередження. Усі деталі мають бути прописані чітко.
• Суперечки щодо стану квартири. Щоб уникнути звинувачень у пошкодженні майна, фотографуйте квартиру під час заселення та виселення.
• Форс-мажор у 2025 році. Воєнний стан чи економічні кризи можуть ускладнити виконання договору. Переконайтеся, що в угоді є пункт про форс-мажорні обставини.

Як повідомлялось, в Україні значно подешевшала оренда однокімнатних квартир, причому в деяких регіонах падіння цін досягло 12%. Це відображає зміну ринкових тенденцій, зумовлену як економічними, так і демографічними факторами. Серед основних причин — відтік населення за кордон, зниження купівельної спроможності та зростання кількості доступного житла.

Зазначимо також, в Україні готується масштабна реформа ринку оренди житла, покликана змінити поточні правила. Це оновлення житлової політики ініційоване Верховною Радою та профільними міністерствами у відповідь на виклики війни, масового переселення та економічної нестабільності. Основна мета реформи — вивести ринок з тіні, заохочуючи орендодавців до легалізації через податкові стимули.