Аренда квартиры — может ли наниматель забрать жилье

Многие украинцы десятилетиями живут в арендованных квартирах, платя ежемесячно немалые суммы, но не имея никаких гарантий, что смогут в ней остаться. Время от времени появляются истории о судах между владельцами и арендаторами. Это порождает ложное представление, что если квартирант долго проживает в доме, то он может подать в суд и даже отсудить жилье.

Сама только длительная аренда не создает никаких прав на квартиру, отмечает юрист Мария Левченко.

"Право собственности — это незыблемое право, которое защищено Конституцией. Если квартира должным образом оформлена, то отсудить ее невозможно", — говорит она.

Право собственности на квартиру является неприкосновенным

В статье 41 Конституции Украины четко прописано: никто не может быть противоправно лишен права собственности или ограничен в его осуществлении. Закон позволяет изъять имущество только в исключительных случаях — например, из-за общественной необходимости и с компенсацией, но отнюдь не потому, что кто-то арендует жилье много лет.

Это означает, что ни один договор аренды — даже подписанный на пять, десять или более лет — не создает права собственности для нанимателя. Это лишь разрешение временно пользоваться жильем.

"Квартирант не получает никаких имущественных прав — только возможность жить в квартире, платя арендную плату. Это временное право и оно не превращается в собственность", — объясняет Левченко.

Долгосрочная аренда не создает имущественных прав

Часто можно услышать миф, что если человек живет в квартире более десяти лет, платит коммунальные услуги, даже делает ремонты — то он может претендовать на долю или всю квартиру. Это заблуждение.

Никакое бытовое использование имущества не ведет к приобретению прав на него. Закон не предусматривает, что кто-то может "высидеть" квартиру. В Украине действует четкая система регистрации прав: есть запись в реестре — есть собственность. Нет записи — нет права. Поэтому даже если арендатор чувствует себя "вторым хозяином" и пытается что-то доказать в суде, шансы на победу — нулевые.

Как собственнику защитить свое имущество от рисков

Самое первое правило для собственника — это заключать письменный договор аренды. В нем нужно прописать все условия: сроки, оплату, правила пользования, ограничения, штрафы за нарушения. Это — юридический щит, который защитит от манипуляций и попыток неправомерно повлиять на собственника.

"Договор должен содержать все детали — кто живет, как долго, какие обязанности имеет сторона, что будет в случае досрочного расторжения", — отмечает Левченко.

Такой документ важен не только для защиты прав владельца, но и для предотвращения конфликтов.

Также не стоит пренебрегать проверкой арендатора. Если речь идет о долгосрочной аренде — спросите о работе, доходах, составе семьи, условиях проживания. Попросите документы. Проговорите запреты — например, нельзя курить в помещении или держать животных.

Почему пытаются отсудить квартиру

На практике ни один украинский суд не признает право собственности за лицом, которое просто жило в доме без правовых оснований. Единственное исключение — если арендатор купил квартиру, но не успел оформить документы. Или если имел договор дарения, который потом обжаловали. Но это уже совсем другие дела, которые не касаются обычного найма.

"Суд не учитывает моральные аргументы вроде "я здесь долго жил, я все оплачивал". Имеет значение только юридический документ и регистрация права", — заключает юрист.

Как сообщалось, использование официального договора аренды является ключевым для защиты ваших прав. Даже если вы договорились на словах, только должным образом оформленное соглашение позволит вам отстоять свою позицию в суде в случае возникновения конфликта. Но неправильно составленный договор может не иметь юридической силы.

Также мы рассказывали, что сдача квартиры в аренду, как источник дополнительного дохода, требует соблюдения законодательства. Чтобы избежать уголовной и налоговой ответственности, важно легализовать доход, заключая договор и уплачивая налоги.