Оренда квартири — чи може винаймач забрати житло

Багато українців десятиліттями живуть у орендованих квартирах, сплачуючи щомісяця чималі суми, але не маючи жодних гарантій, що зможуть у ній залишитись. Час від часу з’являються історії про суди між власниками та орендарями. Це породжує хибну уяву, що якщо квартирант довго проживає в оселі, то він може подати до суду й навіть відсудити житло.

Сама лише тривала оренда не створює жодних прав на квартиру, наголошує юристка Марія Левченко. 

"Право власності — це непорушне право, яке захищене Конституцією. Якщо квартира належно оформлена, то відсудити її неможливо", — каже вона.

Право власності на квартиру є недоторканним

У статті 41 Конституції України чітко прописано: ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні. Закон дозволяє вилучити майно тільки у виключних випадках — наприклад, через суспільну потребу та з компенсацією, але аж ніяк не тому, що хтось орендує житло багато років.

Це означає, що жоден договір оренди — навіть підписаний на п’ять, десять чи більше років — не створює права власності для наймача. Це лише дозвіл тимчасово користуватись житлом. 

"Квартирант не отримує ніяких майнових прав — лише можливість жити в квартирі, сплачуючи орендну плату. Це тимчасове право і воно не перетворюється на власність", — пояснює Левченко.

Довгострокова оренда не створює майнових прав

Часто можна почути міф, що якщо людина живе в квартирі понад десять років, сплачує комунальні послуги, навіть робить ремонти — то вона може претендувати на частку або всю квартиру. Це помилка.

Жодне побутове використання майна не веде до набуття прав на нього. Закон не передбачає, що хтось може "висидіти" квартиру. В Україні діє чітка система реєстрації прав: є запис у реєстрі — є власність. Немає запису — немає права. Тому навіть якщо орендар відчуває себе "другим господарем" і намагається щось довести в суді, шанси на перемогу — нульові.

Як власнику захистити своє майно від ризиків

Найперше правило для власника — це укладати письмовий договір оренди. У ньому потрібно прописати всі умови: строки, оплату, правила користування, обмеження, штрафи за порушення. Це — юридичний щит, який захистить від маніпуляцій і спроб неправомірно вплинути на власника.

"Договір має містити всі деталі — хто живе, як довго, які обов’язки має сторона, що буде у випадку дострокового розірвання", — зазначає Левченко. 

Такий документ важливий не лише для захисту прав власника, а й для запобігання конфліктам.

Також не варто нехтувати перевіркою орендаря. Якщо йдеться про довгострокову оренду — запитайте про роботу, доходи, склад сім’ї, умови проживання. Попросіть документи. Проговоріть заборони — наприклад, не можна курити в приміщенні чи тримати тварин.

Чому намагаються відсудити квартиру

На практиці жоден український суд не визнає право власності за особою, яка просто жила в оселі без правових підстав. Єдиний виняток — якщо орендар купив квартиру, але не встиг оформити документи. Або якщо мав договір дарування, який потім оскаржили. Але це вже зовсім інші справи, які не стосуються звичайного найму.

"Суд не враховує моральні аргументи на кшталт "я тут довго жив, я все оплачував". Має значення лише юридичний документ і реєстрація права", — підсумовує юристка.

Як повідомлялось, використання офіційного договору оренди є ключовим для захисту ваших прав. Навіть якщо ви домовилися на словах, лише належно оформлена угода дозволить вам відстояти свою позицію в суді у разі виникнення конфлікту. Але неправильно складений договір може не мати юридичної сили.

Також ми розповідали, що здача квартири в оренду, як джерело додаткового доходу, вимагає дотримання законодавства. Щоб уникнути кримінальної та податкової відповідальності, важливо легалізувати дохід, укладаючи договір та сплачуючи податки.