Новые налоги с продажи жилья — сколько придется заплатить

В 2025 году в Украине обновлены правила налогообложения операций с недвижимостью, что влияет на продавцов и покупателей. Изменения, в частности повышение военного сбора и уточнение условий льгот, заставляют всех участников рынка тщательно планировать сделки.

При продаже недвижимости в Украине продавец обязан уплатить несколько обязательных платежей, отмечают эксперты АН "Твоя фортеця". Вот их перечень и актуальные ставки:

• НДФЛ (налог на доходы физических лиц): 5% от стоимости объекта, если недвижимость находилась в собственности менее трех лет. Если это вторая продажа за год, ставка остается 5%, а для третьей и последующих — возрастает до 18%;
• военный сбор: с 1 декабря 2024 года ставка выросла с 1,5% до 5% от суммы продажи. Это существенно увеличивает налоговую нагрузку;
• взнос в Пенсионный фонд Украины (ПФУ): 1% от стоимости объекта, уплачивается покупателем;
• государственная пошлина: 1% от оценочной стоимости недвижимости, уплачивается продавцом или по договоренности сторон.

Таким образом, если недвижимость находилась в собственности менее трех лет, продавец уплатит до 12% от суммы сделки (5% НДФЛ + 5% военный сбор + 1% госпошлина + 1% ПФУ). Для примера, при продаже квартиры за 1 млн грн налоги составят 120 000 грн.

Сроки владения: ключ к экономии

Продолжительность владения недвижимостью играет решающую роль в размере налогов. Если вы владеете имуществом более трех лет и это ваша первая продажа в календарном году, вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ (5%) и военного сбора (5%). В таком случае общая налоговая нагрузка составляет всего 2% (1% госпошлина + 1% ПФУ).

В то же время недвижимость, полученная по наследству, освобождается от НДФЛ и военного сбора независимо от срока владения. Это делает продажу унаследованного имущества более выгодной.

Как облагаются налогом разные типы недвижимости

Налоговая нагрузка зависит от типа недвижимости.

• Квартиры. Применяются стандартные ставки налогов. Если квартира в собственности более трех лет и это первая продажа, уплачивается только 1% госпошлины и 1% ПФУ.
• Дома. Налоги аналогичные, но если дом продается вместе с земельным участком, налогообложение зависит от статуса земли (см. ниже).
• Земельные участки. Не предусмотрен взнос в ПФУ, но НДФЛ (5%) и военный сбор (5%) уплачиваются, если участок в собственности менее трех лет или это вторая продажа за год.
• Коммерческая недвижимость. Налоги идентичны квартирам, но льготы по срокам владения применяются реже, поскольку коммерческие объекты часто продаются раньше.

Особенности продажи дома с земельным участком

Продажа дома вместе с земельным участком имеет свои нюансы, в зависимости от правового статуса земли.

• Земля в собственности продавца. Налоги уплачиваются отдельно за дом и за участок. Для дома — стандартные ставки (НДФЛ, военный сбор, госпошлина, ПФУ), для участка — НДФЛ и военный сбор (без ПФУ).
• Земля в аренде. Продавец не платит налоги за участок, но покупатель должен переоформить аренду, что может включать дополнительные расходы на регистрацию в Государственном реестре вещных прав (ГРВП).
• Земля принадлежит общине или государству. Покупатель оформляет право пользования или собственности на участок, что может предусматривать земельный налог или арендную плату.

Перед продажей проверьте правовой статус участка, чтобы избежать неожиданных расходов.

Льготы и исключения

В 2025 году действуют льготы, которые уменьшают налоговую нагрузку:

• единственная продажа за год. Если это первая продажа и недвижимость в собственности более трех лет, НДФЛ и военный сбор не уплачиваются;
• наследство. Унаследованная недвижимость освобождается от НДФЛ и военного сбора независимо от срока владения;
• инвалиды и другие категории. Инвалиды 1-2 групп, пострадавшие от Чернобыльской катастрофы и некоторые другие группы могут быть освобождены от госпошлины (1%).

В то же время льготы не применяются, если недвижимость используется для предпринимательской деятельности (например, сдается в аренду).

Отметим, приобретение жилья — это ответственный шаг, требующий знаний и осторожности. В 2025 году рынок недвижимости остается изменчивым, поэтому необдуманные решения могут привести к значительным финансовым потерям, напрасно потраченному времени и эмоциональному дискомфорту. Тщательная подготовка поможет избежать типичных ошибок покупателей.

Также мы сообщали, что рынок индивидуального жилищного строительства в Украине демонстрирует заметный рост, особенно в сегменте домов "под ключ". С начала 2023 года спрос на такие объекты вырос более чем вдвое (+54%), а количество соответствующих предложений почти удвоилось.