Нові податки з продажу житла — скільки доведеться заплатити

У 2025 році в Україні оновлено правила оподаткування операцій із нерухомістю, що впливає на продавців і покупців. Зміни, зокрема підвищення військового збору та уточнення умов пільг, змушують усіх учасників ринку ретельніше планувати угоди.

При продажу нерухомості в Україні продавець зобов’язаний сплатити кілька обов’язкових платежів, наголошують експерти АН "Твоя фортеця". Ось їхній перелік та актуальні ставки:

• ПДФО (податок на доходи фізичних осіб): 5% від вартості об’єкта, якщо нерухомість перебувала у власності менш як три роки. Якщо це другий продаж за рік, ставка залишається 5%, а для третього та наступних — зростає до 18%;
• військовий збір: з 1 грудня 2024 року ставка зросла з 1,5% до 5% від суми продажу. Це суттєво збільшує податкове навантаження;
• внесок до Пенсійного фонду України (ПФУ): 1% від вартості об’єкта, сплачується покупцем;
• державне мито: 1% від оцінної вартості нерухомості, сплачується продавцем або за домовленістю сторін.

Таким чином, якщо нерухомість перебувала у власності менш як три роки, продавець сплатить до 12% від суми угоди (5% ПДФО + 5% військовий збір + 1% держмито + 1% ПФУ). Для прикладу, при продажу квартири за 1 млн грн податки складуть 120 000 грн.

Строки володіння: ключ до економії

Тривалість володіння нерухомістю відіграє вирішальну роль у розмірі податків. Якщо ви володієте майном понад три роки й це ваш перший продаж у календарному році, ви звільняєтесь від сплати ПДФО (5%) та військового збору (5%). У такому разі загальне податкове навантаження становить лише 2% (1% держмито + 1% ПФУ).

Водночас нерухомість, отримана у спадщину, звільняється від ПДФО та військового збору незалежно від строку володіння. Це робить продаж успадкованого майна вигіднішим.

Як оподатковуються різні типи нерухомості

Податкове навантаження залежить від типу нерухомості. 

• Квартири. Застосовуються стандартні ставки податків. Якщо квартира у власності понад три роки й це перший продаж, сплачується лише 1% держмита та 1% ПФУ.
• Будинки. Податки аналогічні, але якщо будинок продається разом із земельною ділянкою, оподаткування залежить від статусу землі (див. нижче).
• Земельні ділянки. Не передбачено внеску до ПФУ, але ПДФО (5%) та військовий збір (5%) сплачуються, якщо ділянка у власності менш як три роки або це другий продаж за рік.
• Комерційна нерухомість. Податки ідентичні до квартир, але пільги за строками володіння застосовуються рідше, оскільки комерційні об’єкти часто продаються раніше.

Особливості продажу будинку з земельною ділянкою

Продаж будинку разом із земельною ділянкою має свої нюанси, залежно від правового статусу землі.

• Земля у власності продавця. Податки сплачуються окремо за будинок і за ділянку. Для будинку — стандартні ставки (ПДФО, військовий збір, держмито, ПФУ), для ділянки — ПДФО та військовий збір (без ПФУ).
• Земля в оренді. Продавець не сплачує податки за ділянку, але покупець має переоформити оренду, що може включати додаткові витрати на реєстрацію в Державному реєстрі речових прав (ДРРП).
• Земля належить громаді чи державі. Покупець оформлює право користування або власності на ділянку, що може передбачати земельний податок або орендну плату.

Перед продажем перевірте правовий статус ділянки, щоб уникнути несподіваних витрат.

Пільги та винятки

У 2025 році діють пільги, які зменшують податкове навантаження:

• єдиний продаж за рік. Якщо це перший продаж і нерухомість у власності понад три роки, ПДФО та військовий збір не сплачуються;
• спадщина. Успадкована нерухомість звільняється від ПДФО та військового збору незалежно від строку володіння;
• інваліди та інші категорії. Інваліди 1-2 груп, постраждалі від Чорнобильської катастрофи та деякі інші групи можуть бути звільнені від держмита (1%).

Водночас пільги не застосовуються, якщо нерухомість використовується для підприємницької діяльності (наприклад, здається в оренду).

Зазначимо, придбання житла — це відповідальний крок, що вимагає знань та обережності. У 2025 році ринок нерухомості залишається мінливим, тому необдумані рішення можуть призвести до значних фінансових втрат, марно витраченого часу та емоційного дискомфорту. Ретельна підготовка допоможе уникнути типових помилок покупців.

Також ми повідомляли, що ринок індивідуального житлового будівництва в Україні демонструє помітне зростання, особливо у сегменті будинків "під ключ". З початку 2023 року попит на такі об'єкти зріс більш ніж удвічі (+54%), а кількість відповідних пропозицій майже подвоїлася.