Частка у будинку — як продати й не втратити гроші у 2025 році

Спільна власність на нерухомість часто ускладнює її продаж, особливо коли йдеться про частку у квартирі чи будинку. У 2025 році процедура залишається чітко регульованою Цивільним кодексом України (ЦКУ), але має свої нюанси, які варто знати, щоб уникнути проблем із законом чи співвласниками.

Власник частки у квартирі або будинку має повне право її продати, але з одним важливим застереженням: іншим співвласникам надається переважне право купівлі. Про це говорить стаття 362 ЦКУ. Ігнорування цієї норми може спричинити судову тяганину, адже співвласник має право вимагати переведення на себе прав покупця, якщо йому не було надано можливості скористатися пріоритетом.

Крім того, продаж частки часто менш привабливий для сторонніх покупців, адже мало хто хоче володіти частиною житла, де проживають інші люди. Це знижує ринкову вартість частки порівняно з продажем цілої квартири чи будинку.

Як продати частку у спільній частковій власності

Щоб успішно продати свою частку у квартирі чи будинку, треба діяти за алгоритмом.

Повідомте співвласників про продаж

Надішліть письмове повідомлення про намір продати частку, вказавши ціну, умови та строки угоди. Найкраще зробити це через нотаріуса або рекомендованим листом із повідомленням про вручення, щоб зафіксувати факт інформування.

Зачекайте відповіді протягом місяця

Співвласники мають 30 днів, щоб погодитися на купівлю вашої частки або відмовитися. Якщо відповіді немає, це вважається відмовою. Рекомендується отримати письмову відмову, щоб уникнути майбутніх спорів.

Оберіть покупця

Якщо кілька співвласників хочуть купити вашу частку, ви маєте право самостійно обрати покупця. Якщо ніхто не зацікавився, ви можете продати частку сторонній особі.

Укладіть угоду через нотаріуса

Нотаріус перевірить документи, зокрема підтвердження повідомлення співвласників, і посвідчить договір купівлі-продажу. Без дотримання процедури нотаріус може відмовити у посвідченні угоди.

Зареєструйте перехід права власності

Після підписання договору новий власник повинен зареєструвати своє право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Продаж цілої квартири у спільній частковій власності

Якщо ви хочете продати не лише свою частку, а всю квартиру чи будинок, потрібна згода всіх співвласників. Кожен із них має надати нотаріусу письмову згоду на продаж. Якщо хоча б один співвласник проти, продаж неможливий. У такому разі є два варіанти:

• викупити частку незгодного співвласника. Це може бути дорогим рішенням, але воно дозволяє продати всю нерухомість;
• продати лише свою частку. У цьому випадку повертаємося до описаного вище алгоритму.

Особливості продажу у спільній частковій власності

Коли йдеться про часткову власність, право продавати свою частку зберігається, навіть без згоди інших співвласників. Але, наголошує адвокат Юрій Бабенко, це можливо лише після надання їм пріоритетного права. Тут ключовий момент — наявність юридично виділеної частки, зафіксованої у держреєстрі прав.

Натомість у випадку спільної сумісної власності, яка часто виникає між подружжям або родичами, жодна операція не можлива без спільної згоди всіх учасників. У такій ситуації необхідно або дійти згоди щодо продажу, або офіційно виділити частки — через нотаріуса або суд.

Як виділити частку, щоб мати змогу її продати

Для продажу у межах спільної сумісної власності доведеться перевести її у часткову. Є два шляхи:

• добровільний договір про виділ часток, завірений у нотаріуса. У 2025 році БТІ все ще відіграє ключову роль у визначенні часток;
• судовий порядок виділення частки. Це тривалий шлях, що часто передбачає експертизу та визнання частки у праві, а не у фізичному просторі. Тобто виділ "у натурі" (наприклад, із власним входом) майже недосяжний для квартир, але можливий у будинках.

Альтернативи: коли продаж не єдиний вихід

Якщо продаж виглядає занадто складним або ринок не сприяє вигідній угоді, у 2025 році залишаються альтернативи:

• оренда частки з правом переважного використання конкретного приміщення;
• викуп частки іншими співвласниками — можливо, варто ініціювати переговори;
• обмін частки на інше майно або участь у договорі дарування.

Типові помилки та як їх уникнути

• Неповідомлення співвласників. Це найпоширеніша помилка, яка призводить до скасування угоди через суд.
• Завищення ціни. Нереалістична ціна може відлякати як співвласників, так і сторонніх покупців.
• Відсутність документів. Без чітко визначеної частки в документах нотаріус не посвідчить угоду.
• Ігнорування податків. Продаж частки оподатковується податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 5% (або 18% за певних умов). Проконсультуйтеся з податковим консультантом перед угодою.

Як повідомлялось, у 2025 році продаж нерухомості в Україні стає значно складнішим через фінансові нововведення. Збільшення військового збору до 5% та загальне зростання податків можуть призвести до втрати до чверті вартості угоди. Недостатня підготовка до продажу може обійтися продавцю у десятки чи навіть сотні тисяч гривень. 

Зазначимо також, проблема спільної власності на квартири в Україні надалі є значущою, оскільки розподіл майна між співвласниками часто супроводжується труднощами. Кожен крок, від точного встановлення розміру часток до отримання згоди на відчуження, вимагає пильної уваги до дрібниць та дотримання правових норм.