Продаж квартири — як не втратити чверть вартості у 2025

У 2025 році продаж нерухомості в Україні перетворився на справжній фінансовий виклик. Підвищення військового збору до 5% і загальне посилення податкового навантаження можуть з’їсти до чверті вартості угоди. Неправильна підготовка може коштувати продавцю десятки або навіть сотні тисяч гривень. 

Як наголошує у коментарі "РБК-Україна" юрист Андрій Ставнюк, з кінця 2024 року ставка військового збору зросла з 1,5% до 5%, що суттєво збільшує податкове навантаження на продавців нерухомого майна. Наприклад, при продажу квартири за 1,5 млн грн податкові витрати можуть сягнути від 30 000 до 375 000 грн.

Коли можна обійтися мінімальними витратами

Водночас вигідна угода цілком реальна. Щоб витрати обмежились лише 2% вартості житла, необхідно дотриматися трьох умов:

• продаж першої квартири у поточному році;
• власність на нерухомість понад три роки;
• відсутність інших підстав для додаткового оподаткування.

"Це стандартна ставка — 1% державного мита та 1% Пенсійному фонду. Без військового збору і податку на доходи фізичних осіб", — каже Ставнюк.

Статистика ринку свідчить, що понад 60% продавців можуть претендувати на такі умови. Втім, якщо хоча б одна умова не дотримана, доведеться платити більше.

Коли податки "з’їдають" до 25% вартості

Найбільш невигідна ситуація — перепродаж другого або третього об’єкта за рік. В такому випадку нараховується:

• 1% державного мита;
• 1% пенсійного збору;
• 18% податку на доходи фізичних осіб;
• 5% військового збору.

"У разі короткострокового володіння додаються ще 5% ПДФО і 5% військового збору, разом — 12% податків. Якщо це друга угода за рік — 25% від вартості", — уточнює Ставнюк.

Продавець має право врахувати витрати на придбання нерухомості й зменшити базу оподаткування, але це можливо лише за наявності підтвердних документів.

Хто може платити менше

Податкове законодавство передбачає винятки. Звільняються від ПДФО та військового збору:

• спадкоємці нерухомості від найближчих родичів;
• продавці, які володіли квартирою понад три роки й продають її вперше;
• соціально вразливі категорії населення.

"Якщо ви входите до пільгової категорії або продаєте спадкове майно, податок може знизитися навіть до нуля", — додає юрист.

Хто ще несе витрати: продавець чи покупець

Традиційно основні податкові зобов'язання лежать на продавцеві.

"У середньому продавець платить від 2 до 25% від вартості житла. Це залежить від терміну володіння і кількості угод", — наголошує Ставнюк.

Покупець оплачує лише 1% пенсійного збору. Також сторони можуть домовитись про розподіл витрат на нотаріальні послуги (близько 0,5–1% вартості квартири) та оцінку майна.

Приховані витрати, про які не можна забувати

Окрім податків, продавець має врахувати витрати на:

• оцінку нерухомості (1-2 тис. грн);
• підготовку технічної документації (від 9 000 грн);
• оформлення прав власності, застарілі документи тощо.

Ігнорування цих витрат може стати причиною зриву угоди на фінальній стадії.

Чому держава посилила податковий тиск

За словами Ставнюка, нова податкова політика має стратегічну мету. 

"Держава прагне обмежити спекуляції на ринку нерухомості. Чим більше угод – тим вища ставка", — каже юрист.

Очікується, що це стимулюватиме довгострокове володіння житлом і захистить інтереси добросовісних власників. Проте у короткостроковій перспективі кількість угод на ринку може знизитись.

Як повідомлялось, у 2024 році ринок житлової нерухомості України показав значне зростання: загальна площа введеного в експлуатацію житла зросла на 32%, досягнувши 9,8 млн кв. м. Це суттєве зростання пояснюється поєднанням державних програм, міграційних тенденцій та успішною адаптацією забудовників до поточних умов.

Також ми розповідали про елітні новобудови у престижних районах Києва, які є не лише ознакою статусу, але й вигідним вкладенням у майбутнє. У квітні 2025 року спостерігається стабільне зростання цін на первинному ринку нерухомості, що пояснюється обмеженою кількістю пропозицій, високим попитом та загальноекономічними факторами.