Новая жилищная реформа — к чему готовиться украинцам

В Украине начали масштабную реформу, которая должна изменить жилищную политику на десятилетия вперед. Ее цель — обновление старого жилого фонда, ликвидация очередей на квартиры, решение проблемы недостроев и запуск нового рынка социальной аренды.

В июле Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект №12377 "Об основных принципах жилищной политики". Сейчас его готовят ко второму чтению, пишет издание OBOZ.UA.

Как сообщила глава парламентского Комитета по вопросам государственной власти и градостроительства Елена Шуляк, документ могут вынести на голосование уже осенью.

"Цель — чтобы осенью у нас уже был законопроект, доработанный ко второму чтению. Это позволит начать реальную жилищную реформу", — отметила Шуляк.

Фонд социального жилья

Ключевой новацией станет создание Фонда социального жилья, который будет пополняться за счет государственной и муниципальной собственности. Речь идет как об имеющихся квартирах и домах, так и о недостроенных объектах.

"Общины и государство до сих пор не понимают, что уже есть у них на балансе. У нас сотни недостроенных домов. Инвентаризация поможет их выявить и достроить, ведь это дешевле, чем строить с нуля", — пояснила Шуляк.

Фонд будет предоставлять жилье в два формата:

• социальную аренду, когда арендная плата не будет превышать 25-30% дохода семьи;
• служебное жилье для работников, которых государство направляет работать в регионы.

Средства на строительство нового жилья планируют получать от платежей за аренду и возможного привлечения доноров.

Проблема очередей на жилье

Еще одно слабое звено — отсутствие прозрачной системы распределения квартир. Сегодня государство даже не знает, как движутся очереди.

"Очередь может двигаться в режиме, который выгоден чиновнику. Это создает высокие коррупционные риски", — подчеркнула Шуляк.

Реформа предусматривает запуск Единой информационной системы в сфере жилья, где все очереди будут переведены в цифровую форму. Это позволит сделать процесс прозрачным и минимизировать манипуляции.

Аренда с правом выкупа

Важной новацией станет возможность арендовать социальное жилье с последующим выкупом. Но прожить в квартире придется не менее 10 лет. Платежи за это время будут зачислены в стоимость жилья.

Однако цена выкупа не будет ниже стоимости нового социального жилья, ведь средства пойдут в фонд на строительство новых квартир.

"Фактически, покупая жилье для себя, украинцы будут финансировать строительство для других", — отметила Шуляк.

Появится ли бесплатная аренда

Предусматривается и вариант социальной аренды с минимальной оплатой. Часть стоимости будет компенсировать государство, а для неплатежеспособных граждан она может быть полностью бесплатной.

В то же время такая помощь не будет бессрочной. Как и в странах ЕС, планируют ежегодно проверять доходы арендаторов. Если доход превысит определенный уровень, договор аренды могут прекратить.

"Мы не копируем европейскую модель, а адаптируем ее под украинские реалии", — пояснила Шуляк.

Льготная ипотека под вопросом

Запуск государственных программ льготной ипотеки пока откладывается. По словам Шуляк, он станет возможным только после принятия базовых законов. Сначала нужно создать систему социальной аренды и аренды с правом выкупа, а уже потом — расширять инструменты доступного жилья.

Требование ЕС и финансовая поддержка

Реформа является условием для получения средств от ЕС в рамках программы Ukraine Facility. Украина может получить 50 млрд евро до 2027 года.

"Именно за выполнение этого индикатора программы мы получим 400 млн евро - половина кредитами, половина грантами", — отметила Шуляк.

Поэтому законопроект №12377 планируют принять уже осенью, чтобы не потерять финансирование.

Будут ли сносить старые дома

Еще в 2022 году депутаты рассмотрели законопроект о комплексной реконструкции кварталов старого жилого фонда. Он предусматривает снос аварийных домов и строительство новых. Однако пока движение в этом направлении почти остановилось.

Очевидно, что вопрос реконструкции или сноса жилого фонда будет связан с новой политикой. Ведь без обновления старых домов полноценная реформа невозможна, говорится в публикации.

Как сообщалось, во второй половине 2025 года украинский рынок недвижимости стабилизируется, демонстрируя умеренный рост. По прогнозам, до конца года стоимость покупки и аренды жилья вырастет до 10%, особенно в период с августа по октябрь, когда ожидается наибольший спрос.

Также мы рассказывали о флипинге — это инвестиционная стратегия на рынке недвижимости, при которой инвестор покупает жилье на начальном этапе строительства, а затем продает его дороже еще до ввода объекта в эксплуатацию. В Украине такой подход стал распространенным способом получить прибыль, поскольку позволяет заработать на разнице цен за короткий промежуток времени.