Нова житлова реформа — до чого готуватися українцям

В Україні розпочали масштабну реформу, яка має змінити житлову політику на десятиліття вперед. Її мета — оновлення старого житлового фонду, ліквідація черг на квартири, вирішення проблеми недобудов і запуск нового ринку соціальної оренди.

У липні Верховна Рада ухвалила у першому читанні законопроєкт №12377 "Про основні засади житлової політики". Зараз його готують до другого читання, пише видання OBOZ.UA. 

Як повідомила голова парламентського Комітету з питань державної влади та містобудування Олена Шуляк, документ можуть винести на голосування вже восени.

"Мета — щоб восени у нас вже був законопроєкт, доопрацьований до другого читання. Це дозволить розпочати реальну житлову реформу", — зазначила Шуляк.

Фонд соціального житла

Ключовою новацією стане створення Фонду соціального житла, який буде поповнюватися за рахунок державної і муніципальної власності. Йдеться як про наявні квартири та будинки, так і про недобудовані об’єкти.

"Громади і держава досі не розуміють, що вже є у них на балансі. В нас сотні недобудованих будинків. Інвентаризація допоможе їх виявити та добудувати, адже це дешевше, ніж будувати з нуля", — пояснила Шуляк.

Фонд надаватиме житло у два формати:

• соціальну оренду, коли орендна плата не перевищуватиме 25-30% доходу родини;
• службове житло для працівників, яких держава направляє працювати в регіони.

Кошти на будівництво нового житла планують отримувати від платежів за оренду та можливого залучення донорів.

Проблема черг на житло

Ще одна слабка ланка — відсутність прозорої системи розподілу квартир. Сьогодні держава навіть не знає, як рухаються черги.

"Черга може рухатись у режимі, який вигідний чиновнику. Це створює високі корупційні ризики", — наголосила Шуляк.

Реформа передбачає запуск Єдиної інформаційної системи у сфері житла, де всі черги будуть переведені в цифрову форму. Це дозволить зробити процес прозорим і мінімізувати маніпуляції.

Оренда з правом викупу

Важливою новацією стане можливість орендувати соціальне житло з подальшим викупом. Але прожити у квартирі доведеться щонайменше 10 років. Платежі за цей час будуть зараховані у вартість житла.

Проте ціна викупу не буде нижчою за вартість нового соціального житла, адже кошти підуть у фонд на будівництво нових квартир. 

"Фактично, купуючи житло для себе, українці фінансуватимуть будівництво для інших", — зазначила Шуляк.

Чи з’явиться безплатна оренда

Передбачається й варіант соціальної оренди з мінімальною оплатою. Частину вартості компенсуватиме держава, а для неплатоспроможних громадян вона може бути повністю безплатною.

Водночас така допомога не буде безстроковою. Як і в країнах ЄС, планують щороку перевіряти доходи орендарів. Якщо дохід перевищить певний рівень, договір оренди можуть припинити. 

"Ми не копіюємо європейську модель, а адаптовуємо її під українські реалії", — пояснила Шуляк.

Пільгова іпотека під питанням

Запуск державних програм пільгової іпотеки наразі відкладається. За словами Шуляк, він стане можливим лише після ухвалення базових законів. Спершу потрібно створити систему соціальної оренди та оренди з правом викупу, а вже потім — розширювати інструменти доступного житла.

Вимога ЄС та фінансова підтримка

Реформа є умовою для отримання коштів від ЄС у межах програми Ukraine Facility. Україна може отримати 50 млрд євро до 2027 року.

"Саме за виконання цього індикатора програми ми отримаємо 400 млн євро — половина кредитами, половина грантами", — наголосила Шуляк.

Тому законопроєкт №12377 планують ухвалити вже восени, щоб не втратити фінансування.

Чи зноситимуть старі будинки

Ще 2022 року депутати розглянули законопроєкт про комплексну реконструкцію кварталів старого житлового фонду. Він передбачає знесення аварійних будинків і будівництво нових. Однак поки рух у цьому напрямку майже зупинився.

Очевидно, що питання реконструкції чи знесення житлового фонду буде пов’язане з новою політикою. Адже без оновлення старих будинків повноцінна реформа неможлива, йдеться у публікації.

Як повідомлялось, у другій половині 2025 року український ринок нерухомості стабілізується, демонструючи помірне зростання. За прогнозами, до кінця року вартість купівлі та оренди житла зросте до 10%, особливо в період із серпня по жовтень, коли очікується найбільший попит. 

Також ми розповідали про фліпінг — це інвестиційна стратегія на ринку нерухомості, за якою інвестор купує житло на початковому етапі будівництва, а потім продає його дорожче ще до введення об’єкта в експлуатацію. В Україні такий підхід став поширеним способом отримати прибуток, оскільки дозволяє заробити на різниці цін за короткий проміжок часу.