Недвижимость по наследству — как не потерять все из-за войны

Военное положение в Украине существенно усложнило процедуры наследования недвижимости. Релокация граждан, изменение налогового резидентства, трудности с нотариальными действиями и ограничения на пересечение границы — все это влияет на то, как и когда наследник может приобрести право собственности на имущество.

Как отмечают в Главном управлении Государственной налоговой службы в Киевской области, в Украине отдельного "налога на наследство" не существует. Налоги уплачиваются в форме НДФЛ (налога на доходы физических лиц) — по ставкам 0%, 5% или 18%, в зависимости от степени родства и резидентского статуса.

Кто и сколько платит: ключевые ставки налога

Определяющими в вопросе налогообложения являются два фактора — степень родства между наследником и наследодателем и налоговое резидентство обеих сторон.

Нулевая ставка (0%) применяется, если наследник относится к первой или второй степени родства. Первая степень — это дети, включая усыновленных, супруг/супруга, родители. Вторая степень — родные братья и сестры, бабушки, дедушки, внуки.

Ставка 5% действует для лиц, которые не являются близкими родственниками, но являются резидентами Украины. К этой ставке добавляется военный сбор 5%.

Ставка 18% + 5% военного сбора касается случаев, когда:

• наследник — нерезидент;
• наследодатель — нерезидент;
• оба — нерезиденты.

Когда возникает право собственности на наследственную недвижимость

Право собственности у наследника возникает не с момента смерти наследодателя, а с момента государственной регистрации имущества. До этого этапа наследник не имеет права свободно распоряжаться объектом — ни продавать, ни дарить, ни сдавать в аренду.

В реалиях войны доступ к нотариальным услугам часто затруднен, особенно в оккупированных или прифронтовых территориях. В таких случаях наследники могут столкнуться с необходимостью обращения в суд, чтобы подтвердить свои права или получить отсрочку в уплате налога.

Влияние смены резидентства: налоговые риски за рубежом

Многие украинцы, получив наследство, уже длительное время проживают за пределами страны. В таком случае они могут быть признаны нерезидентами — что автоматически повышает ставку налогообложения до 18%.

Также следует учитывать риск двойного налогообложения — если государство, в котором сейчас проживает наследник, также требует уплаты налога с полученного наследства. Важно проверять, имеет ли Украина с этой страной соглашение об избежании двойного налогообложения.

Налог на недвижимость: как работает после наследования

После получения недвижимости по наследству новый владелец становится плательщиком налога на недвижимость. Налог рассчитывается с 1 января года, в котором право собственности перешло к наследнику. Если переход состоялся в течение года, предыдущий владелец платит налог до месяца перехода права, а новый — с месяца приобретения права.

Контролирующий орган направляет уведомление-решение о сумме налога по месту налогового адреса. В военное время могут возникать задержки с регистрацией или сообщениями из-за логистических проблем, поэтому стоит самостоятельно проверять статус имущества.

Как сообщалось, в 2025 году в Украине вступили в силу обновленные правила налогообложения операций с недвижимостью, которые касаются как продавцов, так и покупателей. Эти изменения, включающие увеличение военного сбора и пересмотр условий предоставления налоговых льгот, требуют от всех участников рынка недвижимости более внимательного планирования сделок.

Также отметим, что переоформление квартиры является ключевым этапом в процессе купли-продажи недвижимости. Чтобы сделка была финансово выгодной, необходимо учесть все сопутствующие расходы. Учитывая изменения в налоговой политике и ценах на услуги, которые ожидаются в 2025 году, вопрос переоформления становится еще более значимым.