Квартира без документів — як продати таку нерухомість

В умовах війни та міграційних викликів продаж квартири для багатьох українців став важливим рішенням. Проте ситуація ускладнюється, якщо документи на квартиру втрачені. На перший погляд — безвихідь, але насправді існують варіанти вирішення навіть у таких випадках.

Як наголошують фахівці "Правової допомоги", найперше варто пам’ятати: втрата документів не анулює ваше право власності. Але без паперів ви не зможете продати квартиру, адже нотаріус не засвідчить договір без оригіналів. Існує ризик і шахрайства — особливо, якщо право не зареєстроване в електронному реєстрі.

Серед основних документів, що можуть бути втрачені, — правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину або приватизацію) та технічний паспорт (документ із технічними характеристиками квартири, але не є підтвердженням права власності).

Визначте, які документи втрачені

Перш ніж діяти, з’ясуйте, що саме втрачено: правовстановлюючий документ, технічний паспорт чи обидва. Від цього залежить подальший план.

Технічний паспорт

Його втрата — не критична. Новий паспорт можна замовити в бюро технічної інвентаризації (БТІ) за 2-3 тижні. Вартість послуги — 3 000-6 000 грн. Технік БТІ проведе огляд квартири та складе ескізний план. У деяких випадках нотаріус може посвідчити угоду без технічного паспорта, якщо технічні характеристики вказані в правовстановлюючому документі чи реєстрі.

Правовстановлюючий документ

Його відновлення складніше. Залежно від типу документа (спадщина, приватизація, купівля-продаж), звертатися потрібно до різних інстанцій.

Зберіть інформацію про право власності

Щоб відновити правовстановлюючий документ, потрібно знати, коли та ким було зареєстровано право власності. Для цього:

• якщо право власності оформлено після 2013 року: отримайте витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Цей документ вкаже власника, дату та орган реєстрації;
• якщо право власності оформлено до 2013 року: зверніться до БТІ за інформаційною довідкою. Воно допоможе з’ясувати деталі.

Ці документи вкажуть, до якого органу звертатися за дублікатом.

Відновлення правовстановлюючих документів

Залежно від типу документа, процедура відновлення відрізняється.

Свідоцтво про право на спадщину, договір купівлі-продажу чи дарування

Зверніться до нотаріуса, який видавав документ. Якщо нотаріус припинив діяльність, дублікат видає нотаріальний архів. Перед зверненням подайте заяву до поліції про втрату документа та розмістіть оголошення в регіональній пресі.

Свідоцтво про право власності (приватизаційне)

Тут процедура складніша:

• замовте новий технічний паспорт у БТІ та отримайте висновок про можливість видачі дубліката;
• зверніться до приватизаційного відділу органу місцевого самоврядування;
• очікуйте видачі дубліката (2-3 місяці).

Якщо отримати дублікат неможливо (наприклад, через відмову співвласників чи смерть власника), зверніться до суду з позовом про визнання права власності. Рішення суду замінить правовстановлюючий документ.

Що робити, якщо покупець на житло уже є

Якщо ви знайшли покупця, але документи ще не відновлені, укладіть попередній договір. Він зобов’яже сторони укласти основний договір купівлі-продажу у визначений строк. Це гарантує, що покупець не відмовиться, а ви матимете час на відновлення документів.

Також важливо перед продажем заявити про втрату документів у поліцію та опублікувати оголошення про це в місцевій газеті. Це зменшить ризики юридичних наслідків та шахрайства.

Коли можливо продати квартиру без оригіналу документів

Якщо квартира в новобудові, а ви — перший власник, правовстановлюючий документ може бути відсутнім. У такому разі достатньо витягу з реєстру речових прав. 

Також деякі нотаріуси укладають угоду без техпаспорта, якщо дані в реєстрі повні.

У всіх інших випадках — продаж можливий лише після відновлення документа або через суд.

Як повідомлялось, право власності на квартиру є фундаментальним інститутом цивільного права, що надає власнику повноваження володіти, користуватися та розпоряджатися нею. Згідно з Цивільним кодексом України, власник може припинити це право добровільно, зокрема шляхом відчуження (продажу, дарування, міни) або відмови від права власності. Однак, не будь-які дії чи обставини, що можуть здаватися пов'язаними з волею власника, є достатньою підставою для припинення права власності.

Також ми розповідали, що у 2025 році на ринку нерухомості України спостерігається значне фінансове навантаження на продавців. Збільшення військового збору до 5% укупі із загальним посиленням податкової політики можуть призвести до втрати до чверті від суми угоди. Недостатня підготовка до продажу загрожує продавцям значними фінансовими втратами, що можуть сягати десятків і навіть сотень тисяч гривень.