Нерухомість у спадок — як не втратити все через воєнний стан

Воєнний стан в Україні суттєво ускладнив процедури спадкування нерухомості. Релокація громадян, зміна податкового резидентства, труднощі з нотаріальними діями та обмеження на перетин кордону — усе це впливає на те, як і коли спадкоємець може набути право власності на майно.

Як зазначають у Головному управлінні Державної податкової служби у Київській області, в Україні окремого "податку на спадщину" не існує. Податки сплачуються у формі ПДФО (податку на доходи фізичних осіб) — за ставками 0%, 5% або 18%, залежно від ступеня спорідненості та резидентського статусу.

Хто і скільки сплачує: ключові ставки податку

Визначальними у питанні оподаткування є два фактори — ступінь спорідненості між спадкоємцем і спадкодавцем та податкове резидентство обох сторін.

Нульова ставка (0%) застосовується, якщо спадкоємець належить до першого або другого ступеня споріднення. Перший ступінь — це діти, включаючи усиновлених, чоловік/дружина, батьки. Другий ступінь — рідні брати й сестри, бабусі, дідусі, онуки.

Ставка 5% діє для осіб, які не є близькими родичами, але є резидентами України. До цієї ставки додається військовий збір 5%.

Ставка 18% + 5% військового збору стосується випадків, коли:

• спадкоємець — нерезидент;
• спадкодавець — нерезидент;
• обидва — нерезиденти.

Коли виникає право власності на спадкову нерухомість

Право власності у спадкоємця виникає не з моменту смерті спадкодавця, а з моменту державної реєстрації майна. До цього етапу спадкоємець не має права вільно розпоряджатися об’єктом — ні продавати, ні дарувати, ні здавати в оренду.

У реаліях війни доступ до нотаріальних послуг часто ускладнений, особливо в окупованих чи прифронтових територіях. У таких випадках спадкоємці можуть зіткнутися з необхідністю звернення до суду, щоби підтвердити свої права або отримати відстрочку у сплаті податку.

Вплив зміни резидентства: податкові ризики за кордоном

Чимало українців, отримавши спадок, вже тривалий час проживають за межами країни. У такому разі вони можуть бути визнані нерезидентами — що автоматично підвищує ставку оподаткування до 18%.

Також слід враховувати ризик подвійного оподаткування — якщо держава, в якій наразі проживає спадкоємець, також вимагає сплати податку з отриманої спадщини. Важливо перевіряти, чи має Україна з цією країною угоду про уникнення подвійного оподаткування.

Податок на нерухомість: як працює після спадкування

Після отримання нерухомості у спадок новий власник стає платником податку на нерухомість. Податок розраховується з 1 січня року, в якому право власності перейшло до спадкоємця. Якщо перехід відбувся протягом року, попередній власник сплачує податок до місяця переходу права, а новий — з місяця набуття права.

Контролюючий орган надсилає повідомлення-рішення про суму податку за місцем податкової адреси. У воєнний час можуть виникати затримки з реєстрацією чи повідомленнями через логістичні проблеми, тому варто самостійно перевіряти статус майна.

Як повідомлялось, у 2025 році в Україні набули чинності оновлені правила оподаткування операцій з нерухомістю, які стосуються як продавців, так і покупців. Ці зміни, що включають збільшення військового збору та перегляд умов надання податкових пільг, вимагають від усіх учасників ринку нерухомості більш уважного планування угод. 

Також зазначимо, що переоформлення квартири є ключовим етапом у процесі купівлі-продажу нерухомості. Щоб угода була фінансово вигідною, необхідно врахувати всі супутні витрати. З огляду на зміни у податковій політиці та цінах на послуги, які очікуються у 2025 році, питання переоформлення стає ще більш значущим.