Не спасет даже ремонт — какие квартиры сложно продать в 2025

Рынок недвижимости в Украине остается сложным и динамичным. Несмотря на постепенное восстановление спроса, особенно в городах, таких как Киев, Львов или Одесса, определенные категории квартир остаются неликвидными. Они могут "зависать" на рынке месяцами или даже годами, даже если владельцы предлагают скидки.

Редакция Новини.LIVE разбиралась, какие квартиры сложнее всего продать в 2025 году и как владельцы могут повысить их привлекательность.

Почему квартиры не продаются

Рынок недвижимости в Украине претерпевает изменения из-за экономических, социальных и безопасностных факторов. Военное положение, инфляция и рост цен на коммунальные услуги влияют на выбор покупателей.

В 2025 году украинцы предпочитают жилье, которое соответствует современным требованиям: энергоэффективность, безопасность, удобное расположение и разумная цена. Квартиры, которые не соответствуют этим критериям, теряют популярность.

Старые хрущевки и брежневки

Одним из главных "аутсайдеров" рынка являются квартиры в старых домах советской застройки, в частности хрущевки и брежневки. Такие объекты часто имеют устаревшие коммуникации, низкую энергоэффективность и требуют значительных вложений в ремонт.

Например, в панельных домах отсутствуют современные системы отопления или водоснабжения, что усложняет жизнь в условиях отключений электроэнергии или воды.

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, спрос на такое жилье упал на 15% по сравнению с 2024 годом. Покупатели отдают предпочтение новостройкам с генераторами и автономными системами.

Планировка квартиры и ее влияние на спрос

Нерентабельные планировки — еще один фактор, который в 2025 году значительно уменьшает шансы на продажу. Покупатели ищут пространство и функциональность. Квартиры с проходными комнатами, узкими коридорами или без отдельной кухни проигрывают конкуренцию современным объектам.

Неудобное зонирование чаще всего наблюдается в старых панельках, где сделать перепланировку сложно или юридически запрещено.

Верхние этажи без укрытий

Безопасность остается ключевым фактором в 2025 году. Квартиры на верхних этажах многоэтажек, особенно в домах без укрытий или бомбоубежищ, продаются крайне медленно.

Покупатели, особенно в прифронтовых регионах, предпочитают жилье на нижних этажах или в новостройках с обустроенными укрытиями.

По данным Sense Bank, в западных регионах спрос на квартиры с укрытиями вырос на 12%, тогда как верхние этажи старых домов потеряли до 20% спроса.

Большие квартиры с высокими налогами

Квартиры площадью от 60 кв. м в 2025 году облагаются налогом на "роскошь" за каждый "избыточный" метр, а для объектов от 300 кв. м дополнительно начисляется 25 000 грн ежегодно. Такие расходы делают большие квартиры в старых домах обузой для владельцев.

Расходы на отопление, ремонт и налоги часто превышают рыночную привлекательность такого жилья.

Эксперты отмечают, что спрос на квартиры площадью более 100 кв. м на вторичном рынке упал на 10% из-за этих финансовых ограничений.

"В основном, жилье покупают те, кто имеют "живые" деньги, не рассчитывая ни на какие ипотечные кредиты. Спросом пользуются однокомнатные квартиры с минимальной отделкой", — отмечает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха в интервью "Главкому".

Проблемные новостройки

На первичном рынке также есть свои "аутсайдеры". Квартиры в проектах без документов на ввод в эксплуатацию, с задержками строительства более двух лет или от застройщиков с плохой репутацией пользуются низким спросом.

Продажа по переуступке прав также считается рискованной из-за нестабильности рынка и возможных юридических проблем. Покупатели избегают таких объектов, отдавая предпочтение проверенным застройщикам с опытом сдачи не менее пяти проектов.

Юридические проблемы с недвижимостью

Квартиры с "подвешенным" правовым статусом — одна из самых проблемных категорий на рынке 2025 года. Если владелец не имеет полного пакета документов (например, не внесены изменения после наследования, есть обременения, нет кадастрового номера), продажа будет почти невозможна.

Юридическая чистота — первое, что проверяют покупатели и банки в случае ипотечного кредитования. Даже при хорошем состоянии и расположении квартира с "бумажными проблемами" остается непроданной.

Почему трудно продать квартиру с арендаторами

Наличие арендаторов не всегда является преимуществом. Покупатели реже ищут инвестжилье — вместо этого хотят купить квартиру для собственного проживания. Если она занята арендаторами, особенно с долгосрочным договором, это усложняет сделку.

Часто собственникам приходится ждать завершения договора, выплачивать компенсацию или искать компромисс с будущим владельцем.

Как повысить шансы на продажу сложной квартиры

1. Ремонт. Готовое к заселению жилье продается быстрее. Современный минималистичный ремонт с нейтральными цветами повышает привлекательность.
2. Рациональное ценообразование. Завышенная цена отпугивает покупателей. Анализируйте рынок и предлагайте конкурентную стоимость.
3. Профессиональная реклама. Качественные фото, детальное описание и размещение на популярных платформах по недвижимости увеличивают шансы.
4. Опрятность и порядок. Захламленная квартира или неухоженный подъезд создают негативное впечатление.
5. Юридическая чистота. Убедитесь, что все документы в порядке, а зарегистрированные лица выписаны.

Как сообщалось, во втором квартале 2025 года украинский рынок жилой недвижимости заметно оживился: средняя стоимость квартир выросла почти во всех регионах, включая города вблизи линии фронта. Парадоксально, но индекс доступности жилья улучшился, что свидетельствует о том, что, несмотря на подорожание, приобрести жилье стало несколько легче.

Также мы рассказывали, что инвестиции в недвижимость и в дальнейшем являются надежным способом приумножения капитала благодаря стабильному росту цен, спросу на аренду и новым проектам. Однако, чтобы избежать рисков, важно иметь правильный подход.