Не врятує навіть ремонт — які квартири складно продати у 2025

Ринок нерухомості в Україні залишається складним і динамічним. Попри поступове відновлення попиту, особливо в містах, таких як Київ, Львів чи Одеса, певні категорії квартир залишаються неліквідними. Вони можуть "зависати" на ринку місяцями чи навіть роками, навіть якщо власники пропонують знижки. 

Редакція Новини.LIVE розбиралась, які квартири найскладніше продати у 2025 році та як власники можуть підвищити їх привабливість.

Чому квартири не продаються 

Ринок нерухомості в Україні зазнає змін через економічні, соціальні та безпекові фактори. Воєнний стан, інфляція та зростання цін на комунальні послуги впливають на вибір покупців. 

У 2025 році українці надають перевагу житлу, яке відповідає сучасним вимогам: енергоефективність, безпека, зручне розташування та розумна ціна. Квартири, які не відповідають цим критеріям, втрачають популярність. 

Старі хрущовки та брежнівки

Одним із головних "аутсайдерів" ринку є квартири в старих будинках радянської забудови, зокрема хрущовки та брежнівки. Такі об’єкти часто мають застарілі комунікації, низьку енергоефективність і потребують значних вкладень у ремонт.

Наприклад, у панельних будинках відсутні сучасні системи опалення чи водопостачання, що ускладнює життя в умовах відключень електроенергії чи води. 

За даними Асоціації фахівців з нерухомості України, попит на таке житло впав на 15% у порівнянні з 2024 роком. Покупці віддають перевагу новобудовам із генераторами та автономними системами.

Планування квартири та його вплив на попит

Нерентабельні планування — ще один чинник, що у 2025 році значно зменшує шанси на продаж. Покупці шукають простір і функціональність. Квартири з прохідними кімнатами, вузькими коридорами або без окремої кухні програють конкуренцію сучасним об’єктам.

Незручне зонування найчастіше спостерігається у старих панельках, де зробити перепланування складно або юридично заборонено.

Верхні поверхи без укриттів

Безпека залишається ключовим фактором у 2025 році. Квартири на верхніх поверхах багатоповерхівок, особливо в будинках без укриттів чи бомбосховищ, продаються вкрай повільно.

Покупці, особливо в прифронтових регіонах, надають перевагу житлу на нижніх поверхах або в новобудовах із облаштованими укриттями.

За даними Sense Bank, у західних регіонах попит на квартири з укриттями зріс на 12%, тоді як верхні поверхи старих будинків втратили до 20% попиту.

Великі квартири з високими податками

Квартири площею від 60 кв. м у 2025 році оподатковуються податком на "розкіш" за кожен "надлишковий" метр, а для об’єктів від 300 кв. м додатково нараховується 25 000 грн щороку. Такі витрати роблять великі квартири в старих будинках тягарем для власників.

Витрати на опалення, ремонт і податки часто перевищують ринкову привабливість такого житла.

Експерти зазначають, що попит на квартири площею понад 100 кв. м на вторинному ринку впав на 10% через ці фінансові обмеження.

"Здебільшого, житло купляють ті, хто мають "живі" гроші, не розраховуючи на жодні іпотечні кредити. Попитом користуються однокімнатні квартири з мінімальним оздобленням", — наголошує президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха в інтерв'ю "Главкому".

Проблемні новобудови

На первинному ринку також є свої "аутсайдери". Квартири в проєктах без документів на введення в експлуатацію, із затримками будівництва понад два роки чи від забудовників із поганою репутацією мають низький попит. 

Продаж за переуступкою прав також вважається ризикованим через нестабільність ринку та можливі юридичні проблеми. Покупці уникають таких об’єктів, віддаючи перевагу перевіреним забудовникам із досвідом здачі щонайменше п’яти проєктів.

Юридичні проблеми з нерухомістю

Квартири з "підвішеним" правовим статусом — одна з найпроблемніших категорій на ринку 2025 року. Якщо власник не має повного пакета документів (наприклад, не внесено зміни після спадкування, є обтяження, немає кадастрового номеру), продаж буде майже неможливий.

Юридична чистота — перше, що перевіряють покупці та банки у разі іпотечного кредитування. Навіть за умови хорошого стану й розташування квартира з "паперовими проблемами" залишається непроданою.

Чому важко продати квартиру з орендарями

Наявність орендарів не завжди є переваго. Покупці рідше шукають інвестжитло — натомість хочуть купити квартиру для власного проживання. Якщо вона зайнята орендарями, особливо з довгостроковим договором, це ускладнює угоду.

Часто власникам доводиться чекати завершення договору, виплачувати компенсацію або шукати компроміс із майбутнім власником.

Як підвищити шанси на продаж складної квартири

1. Ремонт. Готове до заселення житло продається швидше. Сучасний мінімалістичний ремонт із нейтральними кольорами підвищує привабливість.
2. Раціональне ціноутворення. Завищена ціна відлякує покупців. Аналізуйте ринок і пропонуйте конкурентну вартість.
3. Професійна реклама. Якісні фото, детальний опис і розміщення на популярних платформах з нерухомості збільшують шанси.
4. Охайність та порядок. Захаращена квартира чи недоглянутий під’їзд створюють негативне враження.
5. Юридична чистота. Переконайтеся, що всі документи в порядку, а зареєстровані особи виписані.

Як повідомлялось, у другому кварталі 2025 року український ринок житлової нерухомості помітно пожвавився: середня вартість квартир зросла майже в усіх регіонах, включаючи міста поблизу лінії фронту. Парадоксально, але індекс доступності житла покращився, що свідчить про те, що, попри подорожчання, придбати житло стало дещо легше.

Також ми розповідали, що інвестиції в нерухомість і надалі є надійним способом примноження капіталу завдяки стабільному зростанню цін, попиту на оренду та новим проєктам. Однак, щоб уникнути ризиків, важливо мати правильний підхід.