Купили, но не живут — новый тренд на рынке жилья

Война кардинально изменила подходы украинцев к покупке жилья. В 2025 году все больше людей инвестируют в так называемое "страховое" жилье — квартиры или дома в тыловых регионах, которые покупаются не для проживания или сдачи в аренду, а как запасной вариант на случай обострения военных действий. Это не просто покупка недвижимости, а стратегия безопасности для семей, стремящихся иметь надежное убежище в критических ситуациях.

Война заставила украинцев переосмыслить ценность недвижимости. Если раньше квартиры покупали для жизни или как источник пассивного дохода, то сейчас все чаще их рассматривают как "подушку безопасности". Как сообщила президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Елена Гайдамаха Укринформу, на рынке появился новый тип покупателя.

"С некоторого времени мы наблюдаем появление нового портрета покупателя: люди из Днепра покупают в Ивано-Франковске, закрывают квартиры и едут обратно в Днепр. В ожидании — если станет опасно жить, по крайней мере смогут вывезти родных в собственное жилье", — отмечает эксперт.

Эти покупатели не планируют жить в новоприобретенном жилье или зарабатывать на нем. Их цель — иметь безопасное место, куда можно эвакуировать семью в случае обострения ситуации.

Например, жители прифронтовых городов, таких как Запорожье, все чаще покупают квартиры в городах, которые считаются относительно безопасными, в частности в Ивано-Франковске, Львове или даже в Киеве.

Такое жилье может оставаться пустым месяцами или даже годами, но владельцы рассматривают его как стратегический актив, обеспечивающий спокойствие и уверенность в завтрашнем дне.

Без планов на переезд: кто покупает "страховое" жилье

Целевая аудитория такого жилья - жители городов, расположенных ближе к фронту: Днепра, Запорожья, Кривого Рога, Харькова. Люди покупают недвижимость в Киеве, Львове, Тернополе, Ивано-Франковске или Черновцах, но не планируют там жить — по крайней мере пока.

"Недавно обратился человек, который хочет купить квартиру в Киеве, если в Запорожье станет совсем опасно", — добавляет Гайдамаха.

Это не спонтанные покупки. Речь идет об осмысленных инвестициях на случай форс-мажора. Такое жилье может годами стоять пустым. Владельцы не рассматривают его как источник дохода. Они не спешат с ремонтом и даже не всегда обставляют квартиру мебелью.

Новый спрос без новых жильцов

Этот тип спроса не связан с расширением жилищных потребностей или демографическими изменениями. Его можно назвать "спекулятивно-защитным". И именно он влияет на рост цен в тыловых городах.

По словам эксперта, в столице также растет количество сделок, где покупатели прямо отмечают, что ищут не жилье для жизни, а "запасное" место.

Такая мотивация меняет саму суть функционирования рынка: еще несколько лет назад спрос был четко разделен на жилье "для себя" и "для сдачи". Сегодня — появилась третья категория: жилье "на всякий случай".

Как меняются цены в тыловых регионах

Согласно данным на 25 июня 2025 года:

• средняя цена 1 кв. м на первичном рынке — 890 долларов США;
• на вторичном — 1 025 долларов США.

Стоимость недвижимости растет, особенно в городах, где ситуация с безопасностью стабильна. Это означает, что покупатели не только получают стратегическую "страховку", но и потенциально выгодный актив, стоимость которого имеет тенденцию к повышению.

Например, в Ивано-Франковске, где спрос среди прифронтовых покупателей вырос более чем на 20% за последние 12 месяцев, риелторы уже фиксируют дефицит качественного жилья среднего класса.

Психологический фактор: жилье как гарантия спокойствия

Покупка запасной квартиры — это еще и попытка вернуть себе хотя бы часть контроля. Собственное жилье в тылу — не только актив, но и эмоциональная гарантия безопасности для семьи.

"Это уже не просто имущество. Это — способ обезопасить самых близких, дать им шанс в критической ситуации иметь куда ехать", — говорит Гайдамаха.

Во многих случаях такие решения принимаются семейно. Родители, которые остаются работать в большом городе, покупают жилье для детей или пожилых родственников, чтобы в случае обострения не эвакуироваться в общежития или знакомых, а иметь автономное укрытие.

Вызовы и перспективы

Тренд "страхового" жилья создает новые вызовы для рынка недвижимости. Ограниченное предложение в популярных регионах может привести к "перегреву" рынка, когда цены станут недоступными для большинства покупателей. В то же время это стимулирует застройщиков активнее работать в тыловых областях, что может частично сбалансировать спрос и предложение.

Для покупателей важно тщательно взвешивать решение о покупке "страхового" жилья. Эксперты советуют обращать внимание на:

1. Ликвидность недвижимости: будет ли спрос на квартиру в будущем?
2. Инфраструктуру региона: наличие школ, больниц, транспортного сообщения.
3. Финансовые риски: оправдает ли покупка ожидания в долгосрочной перспективе?

Что еще стоит знать украинцам

В условиях текущей экономической неопределенности и снижения покупательской способности, определенные типы квартир стали практически неликвидными. Дело не только в цене, ведь покупатели сейчас очень тщательно обдумывают каждую инвестицию. Как следствие, некоторые объекты могут месяцами, а то и годами, оставаться непроданными, даже несмотря на существенные скидки.

Также мы сообщали, что рынок недвижимости Киева в июне 2025 года предлагает много вариантов жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке. Однако, если вы рассчитываете приобрести полноценную квартиру в столице за 10 000 тыс., то, скорее всего, это нереально. Хотя существуют определенные исключения, на которые стоит обратить внимание.